关键词: 保险合同，疑义，合理性
内容提要: 作为保险合同解释中的一项特殊原则，疑义利益解释原则的适用对于削弱保险人在合同中的优势地位以及保护被保险人的利益具有极其重要的作用。但在该原则的适用过程中，学者们对其合理性不断提出质疑，因此，有必要对该原则之正当性进行分析检讨。
疑义利益解释原则是指当格式合同的语句有歧义或者模糊时，应采取对拟定合同条款一方或提供格式合同一方不利的解释。此种解释规则起源于罗马法“有疑义应为表意者不利益之解释”原则，其后为法学界所普遍接受，不但法谚有所谓“用语有疑义时，应对使用者为不利益的解释”，且亦为英美法和大陆法所采用。[1]在英美法中，确立了疑义利益解释原则，即当保险合同具有两种或两种以上的含义时，应当采取对起草人不利的解释。[2]目前，美国的理论界与法官们都十分重视疑义利益解释原则，有学者甚至认为，疑义利益解释原则在美国的保险诉讼中已经处于中心地位。[3]还有学者认为，在保险诉讼中，疑义利益解释原则已经成为法官们习惯使用的解释工具。[4]与之相对，大陆法系也采纳了该解释规则。例如《法国民法典》第1162条规定：契约有疑义之情形，应作不利于订立此种约定的人而有利于债务人的解释。[5]德国《一般契约条款法》第8条规定：一般契约条款之内容有疑义时，条款利用者承受不利益。《奥地利民法典》第915条也规定：单务契约内容有疑义时，推定负有义务的一方负较轻的义务，双方契约内容有疑义时，使用不明确语句的一方承受不利益的效果。此外，意大利、日本、以色列、荷兰、瑞典等国的相关法律均规定格式条款应适用不利解释原则。[6]
我国的立法也遵循了该原则，如《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《保险法》第30条规定：采用保险人提供的格式条款订立的保险合同，保险人与投保人、被保险人或者受益人对合同条款有争议的，应当按照通常理解予以解释。对合同条款有两种以上解释的，人民法院或者仲裁机构应当作出有利于被保险人和受益人的解释。上述规定即为疑义利益解释原则在我国保险法上的法律依据，其对于保护被保险人和受益人等处于弱势地位的合同关系人具有极其重要的意义。以下笔者将针对疑义利益解释原则的相关法律问题进行深入的分析。
一、疑义利益解释原则概述
（一）疑义利益解释原则的历史溯源
疑义利益解释原则被引入保险法最早开始于1536年的一个英国判例。在英国，有一承保海上保险的人叫理查德·马丁，1536年6月18日他将其业务扩大到寿险，并为他一位嗜酒的朋友威廉·吉朋承保人寿险，保险金额2000英镑，保险期限为12个月，保费80英镑。吉朋于1537年5月29日死亡，受益人请求依约给付保险金2000英镑，但马丁声称吉朋所保的12个月系以阴历每月28天计算的，因而保险合同已于公历5月20日到期。受益人则主张保险期限应按公历计算，保险事故发生于合同有效期内，为此向法院提起诉讼。最终法院采纳了有利于被保险人的解释，判决按公历计算保险期限并要求马丁承担保险责任。
由于保险合同的起草人总是保险人，所以在美国传统的保险法理论中，疑义利益解释原则被认为是“反保险人学说（contra insurer doctrine） ”。同时，由于美国对于保险合同纠纷主要是依据判例法调整的，因此，对于疑义利益解释原则并无明确的条文规定，一般认为，疑义利益解释原则适用于“含混的合同语言”，所以在美国，疑义利益解释原则又被称为“含混学说（ambiguity approach） ” 。
（二）疑义利益解释原则的法理基础
一项制度或原则之所以存在，总有其背后的理论基础作为支撑，具体到疑义利益解释原则，关于其背后的法理基础，主要有以下几种学说：[8]
1．弱者保护说。现代社会中，大多数法院在处理保险合同纠纷时都会将其与普通合同区别对待，产生上述现象的原因在于，保险合同双方当事人的地位相差悬殊。[9]事实上，在保险交易中，投保人与被保险人往往都是作为消费者的弱势群体，而与之相对，随着现在保险业的迅速发展，保险人的经济实力不断增强。因此，与保险人相比，投保人与被保险人往往处于弱者地位，根本没有对等的谈判能力。而保险人却拥有丰富的专业知识和经验，因此，当双方当事人对保险条款的理解发生争议时，应作不利于保险人之解释。
2．专业技术说。保险人通过运用大数法则，将可能遭遇相同类型危险的大量被保险人聚集起来，使其形成一个大的“危险分散池塘”。池塘中被保险人的数量越多，危险分散就越容易实现。[10]在这种情况下，被保险人在支付保险费后，将其可能遭遇的危险分散给池塘中的其他被保险人，这样一来，将不幸集中于某个被保险人的意外危险以及由该意外危险而产生的意外损失，通过保险分散于社会大众，使之消化于无形。由于保险具有的专业技术特性，在保险合同中必然会使用许多专业术语和技术条款。如果保险人科学地运作保险技术，合理地使用保险术语，则实无干涉或解释条款之必要。但在保险实务中，保险人往往滥用保险技术，在保险条款中使用晦涩或模糊之文字，因此，遇有疑义时应作不利于保险人之解释。
3．附和契约说。对争议保险条款作不利解释的原因在于保险合同是典型的附和合同。事实上，不论投保单、保险单还是保险凭证，其条款大部分都是由保险人自己拟定的，在拟定时，必然经过深思熟虑，其内容多对自身有利，并已实现了格式化。由此，投保人在签订合同时，对上述条款之内容只能表示“要么接受，要么走开（take it or leave it） ”，实无讨价还价之余地。[11]在这种情形下，所谓契约自由原则完全流于形式，既然投保人对于契约内容之商定自由已被剥夺，则当保险契约条款之用语有疑义时，自然应作不利于条款拟定人之解释。正如Bradley教授所言，保险公司是最终决定保险条款内容的主体，在保险条款发生疑义时，要求被保险人来承担条款疑义的不利后果违反了公平原则，因此，应当由保险公司来承担条款含义模糊的不利后果。[12]
4．利益衡量说。在二战后的自由法学运动中，利益法学派提出了利益衡量论，他们认为，法官应摆脱机械逻辑规则的束缚，探求衡量各种利益并为之取舍，在有许多解释的可能性时，法官应衡量现行环境及各种利益之变化，探求于今日之时所可能表示之意思而加取舍。根据此观点，在对保险条款进行解释时，也应充分衡量保险人和投保人双方的利益，虽然争议的缘由和争议的内容不一定就在保险人一方，但衡量利益时应针对作为弱者一方的投保人与被保险人的利益加以强调而予以特殊保护。[13]
5．成本分析说，该说认为，当保险条款用语有歧义或者模糊时，如果无法按照通常理解进行解释，法院应按照不利于条款拟定人的方式解释保险合同，这样可以督促保险条款拟定人在使用相关词语的时候更加细心和谨慎，并确保保险合同条款的含义更加精确与明晰，以此减少纠纷的发生，并进而节约诉讼资源。[14]
6．风险高效分散说。Abraham教授认为，由于被保险人在保险事故发生后已经遭受了现实损害，根据“深口袋理论”，法官应当看到保险公司更有能力承担上述损失并借助保险基金高效地将上述损失转移给成千上万的被保险人。事实上，许多法官也认为，在风险分散上，遵循疑义利益解释原则确实比仅仅局限于保险条款的具体用语更为高效。[15]
7．合理期待说。合理期待原则是保险法在对保险合同进行解释时所采用的最新原则，该原则是指当保险合同当事人就合同内容的解释发生争议之时，应以投保人或被保险人对于合同缔约目的的合理期待为出发点对保险合同进行解释。[16]在保险业发展的初期，保险合同当事人具有相对平等的谈判力量，例如早期的劳合社保险，保险人在劳合社咖啡店寻找投保人，兜售保险，双方谈判的时间充足，同时因为交易类型简单，因此投保人与保险人对保险合同的权利义务容易有清晰的了解。[17]但时至今日，随着保险业的不断发展，保险人承保的风险千变万化，其每天签订的保险合同数以万计，这就决定了保险合同不得不进行技术化、定型化和标准化的处理，保险合同成为格式合同是保险业发展的必然选择。保险合同的格式化又促成了保险合同术语的专业化，而保险合同所用术语非普通人所能理解，这在客观上对保险人极为有利。所以，当保险人对保险合同的专业理解与投保人和被保险人对保险合同的合理期待存在差距时，应遵循“满足被保险人的合理期待”原则，按照有利于投保人或被保险人利益保护的方式来处理。[18]
从某种意义上说，上述七种学说各有道理，都从不同的角度揭示了疑义利益解释原则的法理基础。事实上，在保险实务中，由于投保人与保险人之间经济实力相差悬殊，一旦双方对保险条款的理解发生争议，双方所能利用的法律和其他专业服务资源存在着很大差异，这种差异直接导致双方对保险条款的理解与解释能力严重不对等。此外，由于保险条款的高度专业化以及格式化的特性，使得投保人与被保险人的境遇更是雪上加霜。由此可见，保险合同的附合性，保险人对于条款用语的随意控制以及投保人与被保险人在理解保险合同专业术语时所面临的困难，使保险人获得了不合理的利益。[19]因此，考虑到保险合同的不平衡性，以及保险行业的“准公众商业性”，[20]各国纷纷引人疑义利益解释规则，通过事后司法救济的方式，削弱保险人在合同中的优势地位，以重新平衡保险合同双方当事人的利益。[21]
值得注意的是，疑义利益解释原则是为了保护处于弱势地位的普通被保险人的利益而设立的，它只能适用于普通被保险人。美国司法判决确立了以下原理：如果被保险人不是一个自然人，而是一个规模庞大且由经验丰富的商人经营，并委托如同保险公司那样水准的专业顾问公司，则不能适用疑义利益解释原则。基于相同理由，再保险合同的条款发生争议时，因其当事人均为专营保险业务的保险公司，对再保险合同的内容应当具有充分的判断能力，不能适用疑义利益解释原则。[22]
二、疑义利益解释原则的适用条件
合同解释有广义和狭义之分。广义的合同解释包括确定合同是否成立、确定合同的性质、补充合同的隐含条款、明确合同条款的含义等；狭义的合同解释仅指明确合同条款的含义。在美国的保险法理论中，一般认为疑义利益解释原则只适用于狭义的合同解释。[23]由于疑义利益解释原则是建立在对被保险人利益的优先保护之上的，这在一定程度上打破了保险人和被保险人之间的利益平衡，所以在司法实践中，对疑义利益解释原则的适用必须限定严格的条件。[24]
（一）疑义利益解释原则是保险合同解释的特殊原则，只有在适用一般解释原则仍然无法解决当事人之间争议的时候才能采用。[25]原因在于：疑义利益解释原则仅仅为解释保险合同的歧义条款提供了一种手段或者途径，它本身并不能取代合同解释的一般原则，更没有提供解释保险合同的方法；而且，疑义利益解释原则不具有绝对性，不能排除解释合同的一般原则或者方法的适用，以对保险合同任意作不利于保险人的解释。在探究当事人的意图时，可以采用隶属于该一般原则的一些辅助规则，如文意解释规则、上下文解释规则以及补充解释规则等。只有在运用意图解释原则以及该原则的相关辅助规则仍不能正确解释保单条款的情况下，疑义利益解释原则的适用方为可能。[26]
（二）疑义利益解释原则适用的一个根本前提，就是保险合同条款的文字存在“疑义”。如果合同文字语义清晰，双方意图明确，尽管当事人事后对保险条款理解发生争议，法院或仲裁机关也不能对此条文适用疑义利益解释原则。由此可见，“疑义”的存在是疑义利益解释原则适用的基本前提。通常情况下，保险合同条款的疑义性，有以下五种表现形式：1．词句含义的逻辑边界不明确，存在一个语义的集合。比如说在保险合同中，如果仅约定保险标的为“企业的财产”，那么此处“财产’一词就可能包括企业的机器设备、原材料产品存货以及企业拥有的各种知识产权等各种财产权利。2．词语普通含义与专业含义间的差异，例如，在保险合同用语中，1小时内雨量大于等于16 mm，或24小时内雨量大于等于50 mm的雨才叫暴雨，而我们日常用语中的暴雨却并无此严格标准。3．词句具有两种或两种以上等效含义。比如在保险合同中，仅规定朴次茅斯港（Portsmouth）而未规定具体地点，而世界上共有5个朴次茅斯港，其中1个在英国，另外4个在美国。4．词句笔误或打印错误的情况。比如在保险合同中将车辆“自燃”一词错误打印为“自然”。5．词句在合同中存在相互矛盾的情况。比如在保险合同的不同地方对同一问题有着不同的规定。[27]
（三）疑义利益解释原则不适用于保险合同的特约条款。保险条款可以分为基本条款和特约条款。保险合同的基本条款又称普通条款，是指保险人在事先准备或印就的保险单上，根据不同的险种规定的有关保险合同当事人双方权利义务的基本事项，它往往构成保险合同的基本内容，是投保人与保险人签订保险合同的依据。由于基本条款是由保险人事先拟定的，因此被保险人并没有机会参与基本条款的协商，在这种情况下，如果遇到保险条款存有疑义的情况，应当适用疑义利益解释原则，按照不利于保险人的方式进行解释。此外，按照我国《保险法》第18条第二款的规定：投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。该条即为对特约条款的规定。特约条款是保险人控制危险的方法，凡对于过去、现在或未来之事项，无论本质上是否重要，一经特约，即成为保险契约的一部分，有绝对之效力。[28]对于特约条款而言，双方当事人对于该条款的拟定享有平等的权利，条款的最终形成也是当事人双方讨价还价、共同协商的结果。因此，疑义利益解释原则不适用于保险合同的特约条款。
（四）法院在适用疑义利益解释原则时，不能为了有利于被保险人的目的而确认不合理的解释，英国枢密院1921年在审理condogianis诉Guardian Assurance Co.一案时，即拒绝采纳被保险人建议的对其有利的解释，因为该解释超出了“合理解释的范畴”。另外，如果适用疑义利益解释原则的结果将违反法律或给第三人造成损害，该原则亦不应予以适用。[29]
三、对疑义利益解释原则合理性之质疑
尽管疑义利益解释原则得到许多学者和法官的拥护，但是在保险实务中，该原则一直受到保险公司的强烈排斥，由于保险公司是适用疑义利益解释原则的直接受损方，所以其对适用该原则的反对态度是不难理解的。但应当指出的是，近年来，一些学者也对疑义利益解释原则的适用提出了疑问，并对该原则的合理性提出了质疑。综合来看，学者们对疑义利益解释原则的质疑主要有以下几点：
（一）疑义利益解释原则降低了保险市场效率
学者们反对疑义利益解释原则的理由之一是该原则的适用导致司法权力肆意介入保险市场从而降低了保险市场效率并进而导致保险费率的不断攀升。[30]保险公司的正常经营有两个非常重要的前提：[31]一是保险公司必须能够精确厘定承保风险，从而准确算定保险费率；二是保险公司必须承保大量的同质风险并以此建立风险分散池塘。疑义利益解释原则的适用直接影响到上述两个前提的时限。其原因在于：一方面，疑义利益解释原则直接冲击了保险合同的格式条款并导致保险公司无法准确测算承保风险。理论上说，标准保险合同条款代表了承保风险，其发生概率和范围都是事先精确测算好的。但是在保险实务中，保险公司却不得不提高保费以应对法院不断扩充保险合同承保范围的行为。事实上，虽然保险公司可以测算承保风险发生的概率，但其却无法预测某位法官在是否适用疑义利益解释原则倾向上的风险，因此，保险公司不得不提高保费来应对上述风险。由此可见，被保险人支付保费的增加事实上是由于法官随意扩大保险合同承保范围的行为导致的。[32]另一方面，当法院适用疑义利益解释原则来解释保险条款并扩充保险合同的承保范围时，实际上扩大了其他所有类似保险合同的承保范围，这样做的结果不仅将某一受害人的损失转移给其他大量的被保险人，而且也导致保险公司建立的风险池塘出现费率算定上的偏差。
（二）疑义利益解释原则不利于投保人与保险公司之间的信息沟通
在保险条款有疑义时，许多采纳疑义利益解释原则的法官拒绝采用其他外部解释方法来消除条款的疑义，而是直接按照不利于保险公司的方式解释保险条款。这样的直接后果是，保险公司根本没有动力以口头方式向投保人解释合同条款。[33]此外，由于适用疑义利益解释原则的法官通常不会考虑合同双方当事人的真实意图并总是让保险公司承担损失风险。这导致投保人在签订合同时更加忽视对合同条款的斟酌并无须进行成本收益分析，因其知道一旦发生诉讼，法官总是会支持自己的诉讼请求，而自己的损失也总是会由保险公司来承担。[34]由此可见，疑义利益解释原则适用的结果是消费者对保险条款的注意程度进一步降低，这使得原本保险合同双方当事人之间较为高效的信息沟通产生的风险分摊方式被彻底抛弃了，取而代之的是法官站在自己角度上直接作出鲁莽的裁判。
（三）疑义利益解释原则导致司法判决出现不确定性
由于疑义利益解释原则的存在，人们很难预期应当如何解释保险条款，司法判决因此出现不确定性。原因主要在于：疑义解释原则本身的含义也是非常模糊的，许多法官也不知道应当怎样解释保险条款才是合理的。因此，不同法官适用该原则的标准并不相同，而且，即使同一位法官在适用该原则时也很难保持司法裁决的前后一致。[35]由此可见，该原则的适用使法院裁判稳定性原则遭受沉重打击。
（四）疑义利益解释原则脱离了现代保险合同的订约现实
有学者认为，现代保险合同的订约事实就是附合合同与标准化语言，尽管上述因素对保险公司有利，但给投保人也带来了很多好处，他们能够以更有利的保险费率获得更稳定的承保范围。事实上，即使保险合同采用逐一协商订立方式，也未必比标准合同形式更为合理，因为单个投保人缺乏相关经验，当其单独与保险人谈判时，想要充分保护自己的合法权益几乎是不可能同时也是相当困难的。[36]
（五）疑义利益解释原则存在滥用之可能
有学者认为，疑义利益解释原则的适用范围过于广泛，在某些案件中，法官甚至将其适用于某些经验丰富的投保人包括保险公司。事实上，那些经验丰富的投保人不同于一般消费者之处在于，他们有足以与保险人抗衡的经济实力，可以聘请经验丰富的律师或保险经纪公司为其服务，甚至有些公司还专门设立了风险管理部门。依靠上述专业团队的帮助，投保人完全扭转了劣势地位。在上述情形下，投保人的缔约能力甚至强于保险公司，此时，适用疑义利益解释原则就明显有违公平原则。在司法实践中，一些法院已经意识到在上述场合下适用疑义利益解释原则有违公平原则，因此禁止适用该原则。例如，在American Home Products Corp.v．Liberty Mutual Insurance Co.一案中，[37]纽约南部地区法院拒绝适用疑义利益解释原则并适用传统合同法解释原则，理由是，在该案中被保险人并非普通自然人而是在60多个国家拥有分支机构并雇佣了大约5万员工的大型跨国公司，被保险人强大的经济实力决定了不能适用疑义利益解释原则。
四、代结语：对质疑的反思
由上文可知，一些学者针对现实中存在的问题对疑义利益解释原则提出了若干质疑。事实上，某种原则或制度都有其适用的范围或边界，具体到疑义利益解释原则，其适用范围应仅限于普通消费者购买保险的情形。对于经济实力强大的公司或那些聘请了经验丰富的律师或保险经纪公司的投保人，疑义利益解释原则确实应当抛弃，否则恰恰违反了公平原则。此外，应当特别注意的是，疑义利益解释原则作为一种辅助解释原则，只有当适用一般解释原则仍然无法解决当事人之间争议的时候才能采用。具体说来，只有当适用文意解释规则、上下文解释规则以及补充解释规则等仍无法清楚解释保险条款的情形下，才可以适用疑义利益解释原则。至于疑义利益解释原则对保险市场效率的冲击问题，由于法院对疑义利益解释原则的适用，确实可能增大保险公司的承保风险。但是应当看到的是，保险合同的标准条款是保险公司一手拟定的，通常说来，投保人只能用脚投票，选择某家公司的保险条款或者放弃选择并寻找其他更为合适的保险条款，但其对保险条款的具体拟定并无谈判与磋商的机会和能力。如果保险条款出现疑义，就极有可能会误导消费者，而因为保险人是上述模糊条款的制订者，所以他们理应承担条款模糊的不利后果。另一方面，即使法院判决保险人承担保险条款含义模糊的不利后果，该后果也是暂时的，因为保险人大可以重新起草合同条款并使条款的含义尽量明确化。在这种情形下，疑义利益解释原则对保险市场效率的冲击就会进一步变小。
对于疑义利益解释原则不利于投保人与保险公司之间的信息沟通问题，在保险实务中，保险人有义务向投保人说明格式条款的内容，对于保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明，未作提示或者明确说明的，上述条款不产生效力。由此可见，无论法院是否适用疑义利益解释原则，保险人都应当向投保人说明相关条款的内容。此外，在实践中，许多消费者并不知晓疑义利益解释原则的存在，其在与保险人订立合同的过程中还是会努力阅读保险条款并尽量与保险人进行沟通以实现高效的信息沟通。针对疑义利益解释原则导致司法判决出现不确定性的问题，应当看到的是，之所以法院针对疑义条款会作出不利于保险人的解释，原因是保险人完全能够控制保险合同格式条款的修改与变更，如果保险人仔细斟酌条款并尽力消除条款中的模糊与歧义之处，则疑义利益解释原则自无适用之余地，当然也不会出现司法判决前后不一致及不确定性的问题。最后，认为疑义利益解释原则脱离了现代保险合同的订约现实的观点是很难成立的，原因在于，虽然格式合同与标准化语言的应用给消费者带来了很多好处，但这与疑义利益解释原则的适用并不相抵触，换言之，不能以格式合同给消费者带来利益为由拒绝适用疑义利益解释原则。
综上所述，虽然学者们对疑义利益解释原则提出了诸多质疑，但应当看到的是，在普通消费者购买保险的情形下，由于双方当事人在经济实力与专业知识上相差悬殊，当保险条款使用的语句有歧义或者模糊时，双方当事人的理解能力严重不对等。特别值得注意的是，保险人在保险合同中使用了大量的专业术语，文字冗长而且艰深难懂，作为普通消费者的投保人根本无法准确理解保险条款所要表达的含义。更何况，格式化的保险条款是由保险人拟定的，因此，在条款有歧义或者含义模糊时，理应按照不利于保险人的方式来解释。
注释:
[1]刘宗荣：《定型化契约论文专集》，三民书局1987年版，第125页。
[2]See Robert E Keeton, Insurance Law Rights at Variance With Policy Provisions, Harvard Law Review 1970, v. 83,p.967. Mark C. Rahdert,Reasonable Expectations Reconsidered, Connecticut Law Review, 1986, v. 18，pp.335—336. Jeffrey W. Stempel, Reassessing the "Sophisti-cated" Policyholder Defense in Insurance Coverage Litigation, Drake Law Review, 1993，v.42, pp. 818—819. David S. Miller, Insurance as Contract ： the Argument for Abandoning the Ambiguity Doctrine, Columbia Law Review, 1988, v. 88，p. 1849.
[3]Jeffrey W. Stempel, Interpretation of Insurance Contract, Boston: Little, Brown and Company, 1994，p.518.
常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发〔２００２〕２８号
关于颁发《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》的通知
各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》颁发给你们，望认真贯彻实施。
常州市人民政府
二○○二年二月二十五日
常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强市区住房的维修管理，明确维修责任，保证住房共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋修缮管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内，公有住房、已售公房（房改房）、私有住房、异产毗连房屋等共用部位、共用设施设备的维修管理，适用本办法。
本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公有住房。
本办法所称已售公房（房改房），是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称私有住房，是指由个人所有或数人共有，用于自用或出租的住房。
本办法所称异产毗连房屋，是指结构相连或者具有共有、共用设施设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住房共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、照明、消防设施、垃圾通道等。
第三条 房屋所有人、使用人和从事住房维修的单位，应当遵守本办法的规定。
第四条 市房产管理局（以下简称市房管部门）是本市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理的行政主管部门。
各区房产管理局（以下简称区房管部门）具体负责本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修管理。
建设、规划、城管、财政、工商、物价、文化等部门应当按照各自的职责协同实施本办法。
第二章 维修责任
第五条 住房共用部位、共用设施设备的维修应当遵循及时维修、确保安全、改善环境的原则。
第六条 在保修期内的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任，按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。已超过保修期的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任由房屋所有人共同负责。
第七条 直管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由市房管部门委托各区房管部门负责。
单位自管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人负责。
已售公房（房改房）共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人共同负责。
属文物保护的住房，其共用部位、共用设施设备的维修应按文物管理的有关规定执行。
第八条 异产毗连房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照《城市异产毗连房屋管理规定》，由其房屋所有人共同负责。
第九条 租赁房屋共用部位、共用设施设备的维修，由租赁双方依法约定维修责任。
第十条 在已发布公告的拆迁范围内，被拆迁房屋拆除后影响毗连房屋安全的，其共用部位、共用设施设备的正常维修责任，由拆迁人承担。
第十一条 因使用不当或者故意、过失造成住房共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或承担赔偿责任。
第十二条 住房共用部位、共用设施设备维修责任一般应按照相关维修责任人住房建筑面积份额比例分担。
第十三条 住房共用部位、共用设施设备维修期间，房屋所有人、使用人、承租人、相邻人等有关人员应当给予配合，不得借故阻碍或妨碍住房维修。
第十四条 危险住房的鉴定、修复、拆除，按《常州市市区危险房屋管理实施细则》执行。
第三章 维修资金来源与筹集
第十五条 住房共用部位、共用设施设备的维修，应当建立专项资金予以保障。
第十六条 住房共用部位、共用设施设备的维修资金来源：
（一）以优惠价出售的房改房，由原产权单位按房价１０％提取的房屋维修基金；
（二）以成本价出售的房改房，由原产权单位按规定提取的房屋维修基金；
（三）直管公有住房的维修资金来源于房租收入；自管公有住房的维修资金由产权单位自行解决；
（四）购买新建商品住房时，由购买人按规定缴纳的住房本体共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称住房本体基金）；
（五）补贴出售的房改房、拆迁安置房及其它住房，由维修责任人自行筹集的资金。
第十七条 已实行物业管理的住房，应按有关规定建立住房本体基金。
第十八条 住房本体基金余额不足应归集额的３０％时，业主应主动续缴补足。已实行物业管理的小区，由业主委员会或委托物业管理企业在一年内续筹补足。
第十九条 住房大修时，维修责任人可按《住房公积金管理条例》的规定，申请提取本人住房公积金账户内的存储余额或申请住房公积金贷款。
第二十条 电梯、中央空调等共用设施设备的维修基金另行专项筹集建立，其维修和费用分担办法另行制定。
第四章 维修资金管理
第二十一条 住房本体基金纳入财政收支两条线管理，实行政府监管、集中归集、权属不变、审批使用的原则。
第二十二条 住房本体基金属业主所有，专项用于住房本体共用部位、共用设施设备的完善、维修与更新。
第二十三条 市房管部门设立物业维修基金管理中心（以下简称中心），与住房公积金管理中心合署办公，负责本市市区住房维修基金的归集、核算与管理，分幢建账，按户核算。
第二十四条 房屋转让时，结余的住房本体基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 维修资金使用
第二十五条 已建立住房本体基金的，维修费用由“中心”划拨；本体基金不足时，其差额部分由维修责任人按建筑面积的份额比例分担。
第二十六条 未建立住房本体基金的，维修费用由维修责任人按住房建筑面积的份额比例分担或由维修责任人自行协商解决。
第二十七条 以优惠价出售的房改房维修时，维修责任人可向原产权单位申请使用按购房价１０％提取的房屋维修基金；以成本价出售的房改房维修时，维修责任人可向“中心”申请使用维修基金。
第二十八条 申请使用住房本体基金必须同时具备以下条件：
（一）维修项目属于本办法规定的维修范围；
（二）由相关维修责任人提出，经所在区房管部门或所在小区业主委员会或其委托的物业管理企业查勘确认；
（三）住房本体基金不足以支付维修项目所需的维修费用时，不足部分已筹措到位。
第六章 维修工程管理
第二十九条 各区房管部门可对本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修提出建议，并向维修责任人发出维修建议书，督促其及时维修。
第三十条 已实行物业管理的区域，业主委员会应与物业管理企业书面约定住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
未实行物业管理的区域，维修责任人可以委托区房管部门的专业维修队伍或其他维修单位负责住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
第三十一条 从事房屋修缮业务的单位应到市房管部门办理登记手续，未办理登记手续的单位，不得从事房屋修缮业务。
第三十二条 房屋修缮单位办理房屋修缮登记手续，应当提供下列材料：
（一）企业营业执照；
（二）相关资质证明；
（三）其他需要出具的材料。
第三十三条 中修以上的维修工程应当遵循以下规定：
（一）应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。
（二）工程竣工后，由市房管部门按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。
（三）实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在合同中载明。
第三十四条 中修以上的维修工程按以下程序操作：
（一）由相关维修责任人提出，或由区房管部门（已实行物业管理的，由业主委员会或其委托的物业管理企业）提出建议，并征得维修工程所涉及维修责任人的同意；
（二）维修责任人和经营管理单位签订委托协议；
（三）被委托的经营管理单位制订维修资金预算书；
（四）维修责任人筹集维修资金；
（五）被委托的经营管理单位与房屋修缮单位签订维修工程合同，实施维修工程；
（六）工程竣工验收；
（七）工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求接受具有相应资质的中介组织的审计。
第七章 罚 则
第三十五条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房管部门依法给予处罚：
（一）住房维修责任人不按照规定维修住房，造成住房严重损坏或危害他人生命财产的；
（二）无故阻碍住房维修，造成严重后果的；
（三）住房维修工程发生质量、安全事故的。
第三十六条 已实行物业管理区域内，未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期改正，并可处以５０００元以上５００００元以下的罚款。
第三十七条 已实行物业管理区域内， 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，自逾期之日起，可按每日万分之五加收滞纳金。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第八章 附 则
第三十九条 商住楼、底商住宅楼公用部位、公用设施设备的维修适用本办法。
第四十条 各所辖市可根据本地实际情况参照本办法执行。
第四十一条 本办法自２００２年 ５月１日起施行。 本市以前出台的有关文件与本办法不一致的，以本办法为准。
常州市人民政府
2002年2月25日
