山东省对违规从事普通中小学办学行为责任追究办法

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取得时效制度概述

何旺翔
（南京大学法学院 南京 210093）


一、 各国关于取得时效制度的立法概况
所谓取得时效，亦称时效取得，是指无权占有人以行使所有权或其他物权的意思公然、和平和继续占有他人的物达到一定期间，而取得所占有物的所有权或其他权利的制度。[1]其源自古罗马法，十二铜表法中就早已有关于取得时效的规定。由于取得时效制度有如下之功能：①确定财产归属，定纷止争的功能。②促进物尽其用，充分发挥财产的利用效率。③维护社会秩序和交易的安全。④有利于证据的收集和判断，并及时解决纠纷。[3]因此大多数大陆法系国家都确立了取得时效制度，而在英美法系国家中亦有相对应的“不利占有（adverse possession）”制度的设置，但是各国在立法体例上却有所区别。
大陆法系国家基本上都在其民法典中对取得时效制度作出了规定，但在是否将取得时效和消灭时效一并规定的问题上又存在着两种主张：①统一立法主义。即将取得时效和消灭时效统一规定。法国民法承袭了取得时效与消灭时效共同本质的理念，将取得时效和消灭时效统一规定在了《法国民法典》第三编取得财产的各种方法的第二十章时效中。但是在其具体内容上，法国民法典却未将取得时效和消灭时效进行区分规定，而只是进行了笼统的规定。（我们亦可将法国这种立法体例称为简单式统一主义。）而统一主义的另一个代表国家日本则在《日本民法典》第一编总则第六章时效中对取得时效和消灭时效进行了区分规定，其第一编第六章共分三节：第一节为时效通则，第二节为取得时效，第三节为消灭时效。并且其在取得时效一章中将取得时效又区分为所有权取得时效和其他财产权取得时效来加以规定。（我们亦可将日本这种立法体例称为复杂式统一主义。）②个别主义。《德国民法典》即为个别主义的代表。其将取得时效和消灭时效并不统一加以规定，而是在第一编总则中设第五章规定消灭时效，而在第三编物权法第三章所有权中对取得时效加以规定。同时其又将所有权取得时效区分为不动产登记取得时效、不动产取得时效和动产取得时效。（我们亦可将德国这种立法体例称为复杂式个别主义。）瑞士和我国台湾地区即采用这种立法模式。而《泰国民商法典》虽也采取了个别立法主义，将取得时效规定在第四编第三章（占有）中，但其未区分不动产登记取得时效和不动产取得时效，而只是对不动产取得时效进行了笼统的规定。（我们亦可将泰国这种立法体例称为简单式个别主义。）
而英美法系则采取了单行立法的方式对取得时效加以了规定，如英国的《1980时限法案》（《The Limitation Act 1980》）和《1832时效法案》(《Prescription Act 1832》). 《1980时限法案》的核心是反向占有制度，而《1832时效法案》则确立了时效占有制度，两者共同构建了英国法上的取得时效制度。而于美国各州之内亦有关于取得时效的相关规定。
我国在清朝时期即有关于取得时效的零星规定，如《清律典卖添宅条例规定》：“自乾隆十八年定例以前典卖契载不明之产，如在三十年内，契无绝卖字样者，听其照例，分别找赎，若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样者，但未注明回赎者，即以绝产论，概不找赎。” [4]而近代意义上之取得时效制度首先见于1909年的《大清民律草案》。而1929年—1931年的《中华民国民法》亦将取得时效区分为动产所有权取得时效、不动产所有权取得时效和所有权以外其他财产权的取得时效来加以规定。但新中国成立后，受苏俄民法典影响，我国《民法通则》中只规定了诉讼时效，而并未规定取得时效。其另一重要原因在于：当时大多数学者认为无偿取得他人物的所有权和他物权乃不道德之举，与我国传统之“拾金不昧”的美德相违背，有碍社会秩序的建立。但实际上取得时效之重要功能即在于禁止占有与所有权之间的无休止分离，并以此维护公共秩序的安全性，因此建立取得时效制度实乃必要。并且基于我国民法深受德国民法的影响，加之我国不动产登记制度的不完善的考虑，笔者建议我国应采用德国的复杂式个别主义的立法体例。但同时为了使消灭时效与取得时效中的共通规定相统一衔接，并且使法律规定简明化，应规定取得时效中的一些问题（如时效的中断、中止）准用总则时效中的一般规定。
二、取得时效的适用范围
法国民法典继承了罗马法的传统将取得时效的适用范围限定在动产和不动产所有权。德国民法典则将取得时效的适用范围扩张至所有权以外的以占有为要素的限制物权。至日本民法典和我国台湾地区民法，其取得时效的适用范围扩大到一般财产权。而对于不适用取得时效制度的客体范围笔者将其归纳为以下三大类别：
1、非融通物。主要包括公有物、公用物、禁止流通物、不得私有物。[6]如《法国民法典》第2226条即规定：“对于不能买卖的物件，不得适用时效的规定。”此外采矿权等自然资源使用权由于其取得和转让以获得行政许可为前提，因此也应归入此类中。
2、占有不能的财产权利。如不表现或不继续的地役权以及在实行前无从行使或表现于他人的物或权利上的权利。由于时效取得以持续公开占有为成立要件，因此无法持续、公开占有的权利也自然不适用取得时效制度。
3、优先适用其他制度取得的财产权利。如善意取得制度和先占制度排除取得时效制度的适用。因此，可依善意取得制度取得的财产权利以及应适用先占制度的无主物就不适用取得时效制度。
此外，对于已登记的不动产是否适用取得时效制度学界存在较大分歧。一种观点认为，既然物权法以登记作为确定物权权属的法定证据，并且登记对于社会秩序的维护、第三人利益的保护、交易安全的保障等均起着十分重要的作用，这就要求对于己经登记的不动产，不得再适用取得时效制度。另一种观点认为取得时效制度设立的目的在于保护一定的既成的客观状态，并且为了尊重占有人及交易第三人所形成的信赖关系，为此，标的物的登记与否，并不影响占有人依照取得时效制度而取得财产的权利。对此学者王利明认为，由于我国不动产登记制度极不完善，而且我国登记机关采取的主要是一种形式审查方式，因此登记错误不可避免，既然公信原则无法确定财产的归属状况，从而无法保证交易之安全，那么就有必要引入取得时效制度。[7]对此笔者亦持赞同意见，另外想补充的是，即使在主张不动产所有权时效取得仅限于他人未登记不动产的德国，其民法典也对此作出了例外性的规定。《德国民法典》第927条第一款第一句规定：“土地由他人自主占有三十年以上的，可以通过公示催告程序排除土地所有人的权利。”综上所述，未充分发挥取得时效制度的功能，我国宜采用否定主义，即取得时效制度之适用不以未登记的不动产为限。
我国学者对德国民法将取得时效制度适用范围扩张至 以占有为要素的限制物权基本上持赞同意见，但在对于取得时效制度是否适用于无形财产权利，特别是知识产权的问题上却存在分歧。有学者认为有必要将知识产权纳入取得时效的客体范围，其理由是：这些权利依其性质以占有为要素，并有继续占有的可能，因此将这些新型权利纳入取得时效制度符合取得时效制度的初衷。[8]但亦有学者认为无形财产权利中的知识产权不宜适用取得时效制度，其理由有二：首先，知识产权中的诸多规定业已经过法律的精心衡量，在社会公共利益和私人权益之间取得了一个衡平点，若适用取得时效制度反而慧造成侵害相应权利的法律后果。其二，知识产权严格的期限性质使取得时效制度的“经过一定期间”要件难以满足。对此笔者认为取得时效制度不宜适用于知识产权领域，理由除上述两点外，笔者亦认为知识产权作为无形财产权利，对其载体之占有并不意味着对权利本身的占有，因此对其时效取得要件中的“占有”亦难以认定。
另外，对于债权是否适用取得时效制度，国内外学者亦有不同意见。日本学者认为，债权适用取得时效，只不过仅以能够成立权利继续形式事实状态的债权为限。[9]而德国法国学者对此多持否定意见，我国学者亦多认为债权不宜适用时效取得。对此，笔者认为，债权不应当适用取得时效制度，其应受诉讼时效调整，超过诉讼时效，债权人丧失胜诉权，但债权之标的物却可适用时效取得。
三、取得时效的构成要件
依古罗马法，要成立时效取得必须具备5个条件：①要求时效取得的人必须在规定的期限内没有中断过占有；②占有必须是根据正当原因（ex iusta causa）实现的；③占有的取得也必须基于善意；④有关物必须能够成为所有权的标的；⑤在任何时候，物都不是被窃取的或者以武力夺取的。[10]依现今学者之观点和各国立法来看，取得时效的构成要件有二：即“占有”和“经过一定期间”。
1、占有。首先，该占有必须是自主占有，即以所有者的意思而为占有。但由于“所有之意思”乃当事人之内心状态，难以举证证明，因此一般采推定之方法，即只需证明占有的事实，就可推定占有人以所有之意思而为占有。而对此美国一些州的法律要求占有人主张自己是自主占有则必须出示假有效文书。并且如果出示假有效文书，还可以适当减少法定时效期间。[11]但假若占有人经所有人同意占有他人物或占有人的占有权是基于所有人的所有权而派生的，则不可因时效取得所有权。如暂时持有人（不确定持有，即为他人占有），依法国民法典第2236条规定：“不论经过多长的期限，不得因时效而取得所有权”。法国之判例亦确认当承租人在租期届满后继续占有租赁物时，除非他转换其占有名义，否则其永远不能基于时效而取得租赁物的所有权。[12]此外“单纯权力”行为和“单纯容许”行为[13]亦不构成自主占有。
其次，占有还必须公开和平占有，即占有人必须毫不隐匿的占有他人物，并以非暴力和胁迫手段维持其占有。对于公开占有应以一般社会观念加以认定，于法律上占有人亦被推定为公开占有。于美国法上，窃取他人财物者被认定是秘密占有，遗失物或丢失物的发现者可被推定为公开占有。[14]但依德国民法，只要自主占有人在其自主占有权方面是善意的，对被盗之物和遗失之物都可以通过时效取得所有权。[15]而对于和平占有，只要其维持占有的手段是和平非暴力的即可，而不论其取得占有的手段暴力与否。和平、公开占有的相对面为暴力、隐秘占有。暴力、隐秘占有又称为瑕疵占有，它主要运用于占有取得、维持。瑕疵占有具有相对性和限时性。所谓限时性，即可因实现而改变其状态；所谓相对性，即对他人或有瑕疵，但对所有人无瑕疵者，乃属于无瑕疵占有。[16]
再者，占有必须持续占有。即占有不能中断。但如果按土地的性质、特点，对土地的使用是季节性的，而不是经常不断的使用，法律并不要求占有人必须天天不间断地占有土地方构成持续占有，占有人依其季节占有使用土地持续经过法律规定的时效期间，也应是持续占有。[17]同样，占有人将占有无出租或因某种原因暂时离开，但只要其没有放弃占有之意思，则不影响持续占有的成立。
最后，对于占有人是否必须是善意占有，学界尚有争议，且各国立法上亦有不同见解。德国民法典937条第2款明确规定：“取得人在取得自主占有时非出于善意或者在以后知悉所有权不属于自己的，不成立因时效而取得所有权。”而日本民法典186条第1款则规定占有人的善意可推定之。法国民法则认为善意只要存在于构成正当权利证书的法律行为成立之时即可，其占有在此后是否变为恶意则无关紧要。[18]我国台湾地区民法则更进一步，动产所有权的取得时效不以善意为要件，而不动产所有权的取得时效，根据占有人是否具有善意又区分为长期时效（20年）和短期时效（10年）。[19]对此，笔者认为善意乃为当事人之主观心理状态，很难举证证明，而一般宜采用推定之方法，而这样做的结果实际上也使得“善意”要件变得可有可无，因此还不如不把善意作为取得时效成立的要求，而宜将其作为区分占有期间的标准，善意者适用较短的取得时效期间，而恶意者适用较长的取得时效期间，而善意与否由当事人举证证明。
2、经过一定的期间。取得时效非即时取得，须经过一定期间才告完成。法国民法上长期取得时效30年，而短期取得时效为10—20年。而美国各州规定的不动产权利取得时效大约在10—20年之内，动产取得时效在2—6年间。
注释：
[1] 梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第288页。
[2] 详见王利明：《建立取得时效制度的必要性探讨》，原载《甘肃政法学院学报》2002年第2期。见中国民商法律网（http://www.civillaw.com.cn/）2004年1月10日。
[3] 梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第299页。
[4] 参见《德国民法典》900条，1033条。
[5] 详见侯利宏：《取得时效研究》，载《民商法论丛》第14卷，法律出版社2000年版，第15页。
[6] 参见王利明：《建立取得时效制度的必要性探讨》，原载《甘肃政法学院学报》2002年第2期。见中国民商法律网（http://www.civillaw.com.cn/）2004年1月10日。
[7] 参见侯利宏：《取得时效研究》，载《民商法论丛》第14卷，法律出版社2000年版，第14页、第42页。
[8] 参见侯利宏：《取得时效研究》，载《民商法论丛》第14卷，法律出版社2000年版，第40页。
[9] 详见［英］巴里．尼古拉斯：《罗马法概论》（黄风译），法律出版社2000年版，第128页至第130页。
[10] 马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第113页。
[11] 详见尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第234页。
[12] “单纯权力”行为是指一项权利的行使或一项自主占有的运用（并不侵犯他人的权利）。“单纯容许”行为是指当事人根据一项无偿的许可（许可人即土地所有人随时可予以撤销）而对他人的地产进行支配。
[13] 马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第16页。
[14] ［德］曼弗雷德．沃尔夫：《物权法》（吴越、李大雪译），法律出版社2002年版，第318页。
[15] 谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第148页至第149页。
[16] 马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第112页。
[17] 尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第247页。
[18] 侯利宏：《取得时效研究》，载《民商法论丛》第14卷，法律出版社2000年版，第5页至第6页。


黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市物业管理规定


（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）




　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
　　县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。

　　第四条　第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
　　（一）　业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　（二）　属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　（三）　与社区居民委员会设置大体相适应。

　　第五条　业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。

　　第六条　具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
　　筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
　　筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
　　筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　第七条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

　　第八条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

　　第九条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
　　业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

　　第十条　业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。

　　第十一条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十二条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
　　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
　　房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

　　第十三条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。

　　第十四条　建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
　　建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
　　前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　第十六条　建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
　　物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
　　建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　第十七条　建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
　　物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。

　　第十八条　业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
　　业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。

　　第十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
　　物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
　　业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。

　　第二十条　物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
　　如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。

　　第二十一条　物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
　　（一）预售的物业服务费用；
　　（二）全部物业档案资料；
　　（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第二十二条　业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。

　　第二十三条　物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
　　（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
　　（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
　　（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　第二十四条　物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
　　市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
　　物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第二十五条　前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十六条　房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

　　第二十七条　物业使用中禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

　　第三十条　业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
　　业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
　　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　第三十二条　在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

　　第三十三条　住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五条　业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
　　房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。

　　第三十七条　违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十八条　本规定自2004年8月1日起施行。