谈基层人民法院之法官助理/王姗姗

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上海市


《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的操作细则



上海市人民政府于一九九六年八月二十五日发布了《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》（以下简称《实施意见》）。这对本市实施建设部《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》），培育和发展本市的房屋租赁市场创造了有利条件。为进一步规范操作，现结合
本市房屋租赁管理的实际，制定本操作细则。
一、本市市区、郊县城镇（包括乡镇）规划区国有土地范围内，凡一九九六年十月一日起建立租赁关系的房屋，除房管部门直管公房和代理经租房屋、出租给本系统内单位使用和按本市规定的公有住房租金出租给职工居住、并持有《租用公房凭证》的系统公房外，均应按《实施意见》
的规定办理登记，取得《上海市房屋租赁证》（以下简称《房屋租赁证》）。
二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租赁关系的列入本操作细则第一条规定范围内的房屋租赁，均应在一九九六年十二月三十一日前补办房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。其中，已按《上海市私有房屋租赁管理办法》和
《关于加强本市私有房屋出租综合管理的联合通知》办理登记或取得《私房出租许可证》的租赁当事人，则应在一九九六年十二月三十一日前，持原已加盖“上海市××区（县）房产管理局（所）房屋租赁合同备案专用章”的租赁合同或发给的《私房出租许可证》，换发《房屋租赁证》。


三、出租的房屋必须具备《实施意见》规定的条件。其中，需向境内流动人口出租或转租私有居住房屋的，应按规定向公安派出机构申请《房屋租赁治安许可证》；需向境外单位或个人出租或转租非外销批租地块上的房屋，应按《实施意见》第六条规定的管理分工，向市或浦东新区房
地产交易管理部门填报《涉外租赁申请表》，经市或浦东新区房地产交易中心初审及市房地局或浦东新区规土局复审同意后，方可正式办理租赁手续。
四、自一九九六年十月一日起，房屋租赁当事人签订的租赁合同，或在此以前已建立租赁关系，经当事人协商重新订立的租赁合同，均必须具备《管理办法》规定的条款内容。
房屋租赁当事人可使用由市房地产局会同市工商局拟订的《上海市房屋租赁合同》规范文本。在订立时，需对规范文本条款进行补充的，则应符合《管理办法》的规定。
五、私有非居住房屋出租，房屋租赁当事人签订的租赁合同，应根据《上海市公证条例》的规定，经上海市公证机构办理公证。其他房屋的租赁合同公证或鉴证，则以租赁双方当事人自愿为原则。
六、房屋租赁当事人应在租赁合同签订后的15天内，按《实施意见》的规定，办理房屋租赁登记。在市或各区、县、浦东新区房地产交易中心建立后，房屋租赁登记统一由市或各区、县、浦东新区房地产交易中心负责受理，未建立前，则先暂由市或区、县、浦东新区房地产交易管理
所负责受理。各县乡镇房屋租赁登记，由各县房地产交易中心或房地产交易管理所委托乡镇房管所负责受理（各受理部门，以下简称为房地产交易管理部门）。
七、市房地局授权市、浦东新区、各区、县房地产交易管理部门对房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并核发由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁证》。
八、租赁双方当事人在办理租赁登记时，除应提交已签订的租赁合同外，还应分别交验有关证件。
（一）出租人应交验的有关证件：
1．房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证。
其中：向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的，则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》；向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的，则还应提交经市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》；出租已抵押房屋的，则还应提供抵押权人同
意出租的书面证明。
2．出租人的身份证明或出租单位的合法资格证明。
其中：共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的书面证明或委托书；代理人受委托出租的，还须提交房屋所有人委托代理出租的书面证明。受境外单位或个人委托出租的，则应提交经公证或认证的委托代理出租的书面证明。
（二）承租人应交验的有关证件：
境内个人须提交居民身份证或户籍证明；
境内单位（包括“三资”企业）须提交单位工商注册登记证明；
境外人士须提交护照或回乡证明；
境外单位除法律、法规另有规定外，须提交经公证或认证的合法资格证明。
九、房屋租赁登记审核程序：
1．房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内，根据《实施意见》第六条规定，分别到市或区、县或浦东新区房地产交易管理部门办理租赁登记。填写由市房地局统一印制的《上海市房屋租赁登记申请表》（以下简称《租赁登记表》（一式三份），并提交租赁合同及应交验的有关
证件。
2．房地产交易管理部门受理房屋租赁登记申请后，应对当事人提交的租赁合同和有关证件进行审核，并在《租赁登记表》上提出审核意见。审核的内容应包括：
（1）租赁当事人是否具备相应的条件，所提供的证件是否合法有效；
（2）出租的房屋是否符合《实施意见》的规定条件；
（3）租赁合同是否具备《管理办法》规定的条款内容；
（4）当事人的租赁行为是否符合租赁政策法规的规定。
3．经审核，凡符合规定的，由房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的5日内核发《房屋租赁证》；凡不符合规定的，则由房地产交易管理部门将房屋租赁当事人提交的租赁合同和有关证件退交房屋租赁当事人。
十、非特殊原因，《房屋租赁证》有效期限最长不得超过两年。凡租赁当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期在两年或两年以内的，按合同实际租赁期填发《房屋租赁证》；合同租赁期超过两年的，则先填发有效期限两年，到期由租赁当事人持原已登记的房屋租赁合同和《房屋租赁证
》，到原受理登记的房地产交易管理部门换发新的《房屋租赁证》。
十一、房屋租赁经登记，取得《房屋租赁证》后，租赁双方当事人应认真履行租赁合同，除《管理办法》第十二条规定的情况外，任何一方均不得擅自变更或解除合同。
凡租赁双方当事人根据《管理办法》第十二条规定变更或解除租赁合同的，则应在变更或解除合同之日起的15日内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理变更或注销登记。
十二、房屋承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将租赁房屋一部分或全部转租给他人。但未按本操作细则第三条规定取得《房屋租赁治安许可证》的私有居住房屋或经审核同意涉外租赁的非外销批租地块上的房屋，不得向境内的外来流动人员转租，或向境外单位或个人转租。
出租人可以从转租中获得收益。
房屋转租，转租双方当事人应签订书面的房屋转租合同。转租合同经原出租人书面同意后的15天内，向原受理登记的房地产交易管理部门办理登记手续。
十三、办理房屋转租登记时，转租当事人应填写《房屋转租登记申请表》（以下简称《转租登记表》），并提交下列证件：
1．转租双方当事人订立的《房屋转租合同》；
2．该房屋已经登记的《房屋租赁合同》和《房屋租赁证》；其中，向境内的外来流动人员转租私有居住房屋的，或向境外单位或个人转租非外销批租地块上房屋的，则还应分别按本操作细则第三条规定提交《房屋租赁治安许可证》或经审核同意的《涉外租赁申请表》；
3．根据本操作细则第八条第（二）款规定，转租承租人需交验的有关证件。
十四、房地产交易管理部门应自受理房屋转租登记申请之日起的5天内，对当事人提交的转租合同及有关证件进行审核，并在《转租登记表》上提出审核意见，凡符合规定的，由房地产交易管理部门在原《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖该房地产交易管理部门的准予转租专用章
后，退交转租当事人。
十五、各房地产交易管理部门应积极配合税务机关做好房屋租赁税收的征管工作。在按规定核发《房屋租赁证》或在《房屋租赁证》背面的转租注记栏中加盖准予转租专用章后的5天内，应将有关《租赁登记表》或《转租登记表》送交给税务机关，并协助进行纳税宣传和纳税检查。
十六、各房地产交易管理部门应按规定要求，认真做好房屋租赁、转租等情况的统计工作，按时填报有关报表；认真做好房屋租赁、转租资料的归档保管工作。凡经登记的《租赁登记表》、房屋租赁合同和《转租登记表》、房屋转租合同等有关资料，均应按承租人承租房屋的先后顺序
，将有关资料装订成册，按幢建立房屋租赁件袋。
一九九六年八月一日



1996年9月17日
　　随着互联网的飞速发展，网购渐成时尚，国内许多保险公司纷纷推出电子保单业务，与之相关的纠纷也呈现爆发式增长态势。江苏省南京市鼓楼区人民法院在多位保险专家指导下对电子保单进行了长期探索，发表了一篇《人民法院公报》案例、七篇国家级案例和调研文章以及多篇省级案例和文章，取得了一定的研究成果。今年6月9日，本报与南京鼓楼法院、江苏保险协会共同主办了电子保单理论与司法实务研讨会，包括中国保险法学研究会三名副会长、五名常务理事在内的多名保险法专家，审理保险案件的法官，保险公司法务专家以及专业律师，结合南京鼓楼法院的五个典型案例，针对这类新型案件的热点、重点和难点问题进行了广泛而深入的讨论。

　　一、电子保单的成立、生效与保险责任期间的认定

　　南京鼓楼法院：电子保单是指保险公司借助遵循PKI体系的数字签名软件和企业数字证书为客户签发的具有保险公司电子签名的电子化保险合同，包括网上业务、对接业务、卡式业务三种业务模式。电子保单中合同的成立、生效时间，以及保险人何时承担保险责任，涉及保险人是否履行了明确说明义务，是否构成保险事故等问题，常常因此产生争议。1.网上业务。保险人通过网站宣传其产品并向客户发出要约邀请。投保人选中保险产品后，根据投保流程要求填写被保险人信息，经核保后通过网上缴费形成要约；经过核保流程后生成电子保单，构成保险人同意承保的承诺，保险合同成立并生效，保险人开始按约承担保险责任。2.对接业务。货运公司或旅行社等机构在其与保险公司网上对接的系统中点击生成保单，通过网上付费或通过其他途径结算保费。保险合同成立、生效，以及保险责任的开始时间与网上业务相同。3.卡式业务。业务员与客户面对面劝诱为要约邀请，投保人缴费购买自助保险卡为要约，保险人收取保费为承诺，保险合同成立。如无特别约定，保险合同自成立时生效。此时成立的是一个开放式的简易保险合同，符合激活流程设定之承保条件（年龄、职业等）的被保险人，保险人均同意承保。保险法第十八条规定，保险合同应当包括被保险人姓名。但被保险人不是合同当事人，法律并未规定不具备该内容的保险合同无效或不成立。可见，这并非合同法司法解释（二）第十四条规定的效力性强制性规定，被保险人确定与否并不影响保险合同的成立与生效。激活保险卡生成电子保单，是在网站上以数据电文形式确定被保险人和保险责任开始时间，而非合同成立生效的标志。

　　中国保险法学研究会副会长、对外经济贸易大学教授陈欣同意鼓楼法院意见。

　　中国保险法学研究会副会长、中国人民大学教授贾林青：在网上业务、对接业务中，这种电子保单流程设计不是一般的商业广告，而是具备了合同法第十四条、第十五条第二款所规定的要约条件，该意思表示具备了保险合同具体、确定的内容，只要符合该意思表示设计的条件和投保流程表达承诺意思的，保险人即受该承诺的约束。有意购买者只要按投保流程上网操作，即可完成投保并获取电子保单，应当认定为承诺。卡式业务上我同意鼓楼法院观点。

　　最高人民法院民二庭法官刘崇理：根据保险法第十三条的规定，保险人同意承保前保险合同不可能成立，卡式业务中保险人同意承保的标志应为电子保单的生成，保险人收取购卡人缴纳的费用时，被保险人尚未确定，双方尚未就保险合同的主要条款达成一致，保险人也就无法同意承保，故此时保险合同尚未成立。

　　中国保险法学研究会常务理事、上海大学法学院教授张秀全：在卡式业务中，购卡交易行为是预约，投保人与保险人之间通过网上激活程序和电子数据审核后生成的电子保单是本约。合同自电子保单生成之时成立，并通常于投保人激活保险卡、通过保险人的电子数据审核、生成电子保单的次日零时起生效。

　　中国保险法学研究会常务理事、中国保监会法规部处长刘学生：卡式业务中，购卡是缔结了一个以订立保险合同为目的的预约合同。购卡者交费买卡，取得了一个可以转让的未来激活投保的资格。保险人收费售卡，意味着将来有按照流程接受投保和审核承保的义务。双方都要受预约约束，以追求保险合同的订立。以预约解释购卡至激活期间的法律关系，可以解决购卡人与持卡人不一而无法确定投保人、保险卡对双方的约束力基础、激活阶段的告知和说明义务履行、购卡与激活两个行为间的联系等问题，但又不必限于保险合同本身成立生效等难题之中。需进一步解释的问题：一是对预约合同我国法律尚无明文规定，只能依照法理探求当事人意思表示真意；二是如有效期内未激活可否请求退卡？预约有约束效力，持卡人逾期不激活应视为弃权；三是如因被保险人不符合承保条件而不能激活，（本约）保险合同未能成立，能否退卡？保险卡上如有“售出不退”条款是否适用；四是如因保险人过失导致保险合同不能订立，保险人应承担缔约过失责任或损害赔偿责任。

　　中国保险法学研究会副会长、北京航空航天大学教授任自力：购卡时所付费用为预交保费。购卡阶段，缔结保险合同的合意尚未达成，合同成立的要件还不具备。购买保险卡与电话卡没有实质区别，只成立买卖合同。保险卡激活之后，保险合同才成立并生效。

　　南京大学、南京师范大学客座教授沙银华同意鼓楼法院意见，认为预约与本约说不成立，如我们在买房或购买电话卡时支付了全款，就不构成预约，而是直接购买。

　　中国保险法学研究会常务理事、西南政法大学教授曹兴权同意鼓楼法院意见，认为卡式业务中如无特别约定，交付保险卡或缴纳保费都不是合同成立要件。

　　江苏华庭律师事务所主任唐浩：卡式业务成立生效与预约保单在有些方面比较类似。

　　中国保险法学研究会常务理事、最高人民法院应用法学研究所副所长曹守晔：电子保单应当适用合同法关于要约承诺的法律规定，可以借鉴买卖合同司法解释，采纳电子信息到达说，故同意贾林青教授意见。预约与本约说割裂了一个完整的交易关系，没有法律依据。

　　二、投保人如何认定

　　南京鼓楼法院：卡式业务所缔结的是一个开放式的简易保险合同。通常具有投保意图的购卡者就是投保人。购卡人既可为本人投保，也可为他人投保；既可本人使用，也可将投保之权利随卡转让，受让人亦可将卡再次转让。在卡被转让的情况下，只有持卡人在激活时，才能根据投保流程去阅读保险条款以及保险人免责条款，并履行告知义务，最终激活保险卡的持卡人才是投保人。对接业务中，投保人通常应当是与保险公司建立对接平台为其游客投保的旅行社。如果旅行社劝诱游客自行投保，是游客作出订立保险合同的意思表示，并支付了保费，则游客为投保人。

　　任自力：卡式业务中，购卡并非保险合同成立，二者之间只是买卖关系。当保险卡转让时，持卡人在网上查看保险条款、填写并提交相关信息为要约，激活人才是投保人；对接业务中，若保单注明旅行社为投保人，应认定合同上载明的主体为合同当事人，除非有相反证据。尽管可能游客先将费用给付旅行社，后者再支付给保险人，但与保险人直接交易的是旅行社，故应尊重商事交易的外在文义，除非有相反证据否定之。

　　曹兴权：购买人为他人购买保险卡的行为不宜定性为保险合同的转让，而应界定为保险合同签订中的间接代理。旅行社代游客投保，也可以理解为间接代理。

　　陈欣、贾林青、刘崇理、沙银华同意南京鼓楼法院的观点。

　　三、保险人的明确说明问题

　　南京鼓楼法院：网上业务中，保险人通过激活流程向投保人履行明确说明义务。对接业务中，旅行社作为与保险公司有对接平台的合作方应知晓保险条款。如旅行社劝诱游客自行投保并代理其投保的，应认定保险人已经通过代理人向游客履行了明确说明义务。卡式业务的激活过程中，投保人须先阅读保险条款，并在投保声明页面中的提示内容下方，点击“同意”并“确定”后，才能进入后续的激活程序，否则无法形成电子保单。保险人通过这种流程，把本应在合同订立阶段履行的说明义务，顺延至激活时完成，应认定其履行了明确说明义务。售卡时保险代理人应介绍产品，交付说明手册，并对如何激活等使用方法作出说明。但因保险卡有可转让性，购卡人不一定是投保人，此时保险代理人履行明确说明义务的条件未成就，且未提供投保单作为履行义务的证据。

　　陈欣：同意鼓楼法院观点。我们日常生活中的合同大多是格式合同，比如住宾馆、停车，都不可能去和宾馆或停车场商量价格；去医院看病也不可能让每个患者都去和医院商量药品和手术的价格，等商量好了，可能患者的命都没了。格式合同提高了效率，减少了交易成本，也统一和方便了司法审判，如果离开格式合同我们将无法生存。合同永远存在争议，但不能因为有争议就说保险合同不合理，就判保险公司败诉。如果让保险公司对每个客户把所有条款都说一遍，根本无法开展业务。

　　刘崇理：只要能实现明确说明的目的，不应苛求说明的形式，但仅重复免责条款不是说明。

　　任自力同意鼓楼法院观点。

　　沙银华：同意鼓楼法院观点。如果将电子保单中需要说明的每一条款后面设计一个打勾程序，在激活点击时逐个点击则效果更好。

　　曹兴权：同意鼓楼法院观点。基于对保险市场客观规律的遵守，立法者最终选择了仅仅对保险人施加程序性说明义务的立场。