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理念、体系与规则:合同法域的经济法解读/刘显刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:22:15  浏览:8025   来源:法律资料网
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理念、体系与规则:合同法域的经济法解读
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[本文原载于中国政法大学法学会《公器》杂志,2004.5.26转载于“法大民商经济法律网” (http://www.ccelaws.com/)之“研究生、本科生学术特区”。]

刘显刚 (中国政法大学国际法学院)


摘要: 合同法在整个(近代)私法领域中具有重要的核心作用,以经济法的视角来反观合同法之理念、体系与规则,不仅传统的权利话语之局限性得以显见,而且也有助于我们理解现代意义上的私法-社会化的确当性与必然性。

关键字: 私权逻辑 权利话语 法律补给 实质正义




引言

合同法(The Law Of Contract)是最具代表性的私法制度之一,也是现代社会之契约规则的主体部分,它在社会经济尤其商事交易中发挥着重要而基础的作用。然而,权利话语的过分膨胀,私权逻辑的内在圈囿,加之近代以来市民社会与政治国家之外的社会“公共场域”不断强化的客观情势,已经使得建构在传统权利本位观之上的包括合同法i在内的诸多私法规则面临着日益力不从心的窘境。
尽管20世纪以来受到社会法尤其经济法之相关理论和实践的影响,合同法也经由对私权主体之社会义务的一般强调及对契约自由原则的适当规制而完成了由传统合同法向现代合同法的嬗变ii,但是,一个不容忽视的事实是,即便受到规制,“权利-规则”仍然在一定程度上保留了私法调节机制的某些固有惰性,权利主体也仍然因为对利益的天然的不可遏止的追求而经常性地进行“效益违约”。有鉴于此,本文拟从经济法视角对合同法之理念、体系与规则进行粗略的全景式的解读与评判,并就经济法诸理念之于合同法域的一般性积极意义予以探讨。

一.神圣的与误读的:合同法理念

理念之谓者,原为理想和信念,但此处的“合同法理念”所意图表达的毋宁是合同法所固有的法律精神与规则诉求(将其外在地表述为“原则”可能更为确当)。合同法作为私法,除了具有一般私法的普遍性的理念(诸如平等、公平、诚实信用等等)以外,亦有其特殊的“规则诉求与法律精神”,主要是契约自由及由之而引发出的契约神圣与契约相对性等理念。下面笔者将主要围绕契约自由理念在近代和现代的私法中的不同遭际来对合同法理念进行经济法学意义上的评析。
思想层面的契约自由早在罗马法时期就已萌芽,但将其作为契约iii规则的一种原则性理念则是近代私法所确立的,而且也只有在近代私法中,契约自由才第一次具有了如此完备的逻辑体系和规则设计,受到私权主体隆重而特别的强调并发挥出巨大的促进商事交易的积极作用iv。作为近代合同法的基础性的理念(尽管不是全部),契约自由的确切涵义是:契约关系之当事人依法有权自主决定契约之缔结、相对人之选择、契约内容与形式之选择及契约变更或解除之选择等,其衍生出的附属理念包括契约神圣与契约相对性等v。
在近代合同法中,尽管对契约自由理念的表述中有“依法”的字样——表明相关的法律仍然是当事人自由地为契约行为的前置性条件——但是回归到历史中,在近代合同法大行其道的自由资本主义时代,契约自由几近“被视为神明”,从法律规制到学理研究再到私法实践,都在相当程度上对这一理念存在着显而易见的“误读”:无论是立法者、法学家还是普通的私权主体,人们似乎更注重于对绝对自由契约行为的推崇,而较少地考虑甚至忽视了对私权契约行为基于商业伦理和公共利益考虑的合理限制。
二十世纪以来,伴随着社会本位意识的增强和社会立法(尤其经济立法)的发展,因应社会“公共场域”不断扩大的客观情势,各国普遍通过立法对自由资本主义时代的传统私法规则给予了适当的调整,合同法亦由“传统”而过渡到了“现代”。作为原则性理念的契约自由尽管仍然存在,但其内容已经因为凯恩斯主义所主张的国家经济干预理论以及社会本位、实质正义、义务先定等经济法理念的外在冲击而发生了明显的调整,突出表现为:在保留其基本精神和价值诉求的同时更为关注契约行为的社会效果及契约的实质正义问题vi,一个鲜明的例子就是强制性合同的出现vii。而以消费者权益保障法为代表的系列经济法规范的出台也在一定程度上对契约自由的适用范围进行了限制,如法国1978年1月10日78-23号法律第35条规定,“有关合同的价格及其付款方式、标的物质量及其交付方式、风险负担、违约责任以及保证责任的范围、合同的发行条件、合同的撤销、变更以及解除等条款中,凡属于违背法律的特别规定,基本滥用经济权利而强加给消费者的,或者给予滥用一方以不正当经济利益的,均因滥用权利而归于无效。”viii 除此之外,格式合同、附从合同的大行其道及国家为保证格式合同等在实质意义上的契约正义而进行的强制性介入也是纯粹契约自由原则受到调整的具体体现。
以经济法视角来反照合同法理念的近现代嬗变,不难看出,建构在个人主义和权利本位之上的传统合同法理念在近代曾经被赋予事实上是误读了的神圣光环,纵然这种误读已经在一定程度上得到了社会本位观指导下的相关规则的“修正”——这种被修正了的理念-规则因其本质上权利逻辑的底蕴而仍未完全消除私法规则的某些内在的惰性ix。在法治多元的今天,我们可以期待,社会法尤其经济法的理念与实体规则将会为这种惰性的有效克服提供有效的和持续的外部法律机制的补给。

二.逻辑的与形式的:合同法体系

合同法体系,是指合同法构成规则的有机整体,表现为两个方面,一是结构意义上的由总则与分则构成的法律文本体系(从部门法学角度则可以表达为由合同法学总论与分论构成的学理体系);二是逻辑意义上的实体规则体系,包括:契约行为之指导原则,契约之订立、变更、转让,契约之成立与生效,契约之解释,契约之履行,违约及其法律救济等。下文论述中所涉及到的“合同法体系”,仅为逻辑意义上的实体规则体系。
从其体系的构成来看(这里以现行的《中华人民共和国合同法》为例),合同法在逻辑上的确较为圆满地对契约行为的不同阶段、不同样态和不同结果均给予了法律的关怀和规制x。但是,一如笔者在本节标题中所表达的,逻辑的周全并不代表规制的圆满,权利-规则对应然状态的细致而充分的描述所凸显出的仅仅是对形式正义的过分热情的关注,更何况这种关注还仅仅停留在应然的话语表达上。
合同法具有近代私法共有的“只看是否是人,不看是什么人”的抽象的和形式的传统,尽管这一传统的“势力”因为20世纪以来具体人格和契约正义受到的渐多的重视而有所收敛。这里,经济法理念(尤其是实质正义观)之于合同法体系的科学建构的意义已经显而易见——它可以较为有效地防止合同法规则形式主义的任何倾向xi。

三.技术的与逼仄的:合同法规则

如果说理念和体系上的之于合同法的经济法解读其视角都较为宏观或至少是中观的话,本节所试图进行的努力——从其技术性的规则入手——则是微观意义上的。
规则的技术性是近现代立法中的一个显著的且不断有所强化的特征,合同法亦然。但是,无论怎样强调或有意识地进行努力,技术化的规则都不能完全避免一种法域规范的内在的保守(或曰狭隘)性。对于合同法来说,尽管其技术化的程度在不断提高(并且这种提高还有着现代合同法逐渐成型的背景),但是,一如前述,由于其本质上仍属于权利-规则,因而就不可避免地会在调节和规范机制上具有权利-规则在调节机理上的某些固有的惰性(狭隘性)。
为了表明这一论断并非危言耸听,以下的这一例证是必要的:
现行《中华人民共和国合同法》第50条这样规定:法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。这一规定应用的是民法上表见代理的相关原理,说其法理明确、逻辑清晰当不为过。然而,即使从逻辑上对这一规定进行推演,我们仍然可以看出,我们的合同法对法人或其他组织的法定代表人、负责人与第三人恶意串通超越权限订立合同的行为其规制能力是非常有限的。实践中,某些国有或集体企业负责人恶意勾结他人为越权合同行为而“成功移转”企业财产的事情的频繁发生也从一个侧面说明了这一点。
同样是规范社会经济的运行,经济法的调节机制却与合同法迥异——不仅没有合同法机制的某些软弱性和滞后性,而且相对而言还更为有效和迅捷。
同样是上面这个例子,用经济法来规制可能就是另一种样子:国家通过专门性的经济法规来规范所谓法人或者其他组织的法定代表人、负责人的对内对外行为;针对企业负责人恶意勾结他人为越权合同行为而移转企业财产,国家可以以专门规定明示企业负责人及相对方在此类活动中的严格责任,从而最大限度地降低此类事情的发生概率。
另外像供电、水、热合同等特殊合同关系的规制如果能够适当运用经济法律规范则可能会比单纯依凭调节平等主体交易行为的合同法律规范收到事半功倍的效果。

结语

合同法是调整交易关系、维护交易秩序的法律,是市场经济的基本法律规则。从经济法视角对合同法之理念、体系与规则进行全景式的解读与评判——选题的大而无当注定了本文的写作过程是一次彻头彻尾的学术历险xii——希望这种努力能够为合同法的正确解读及经济法机制之于合同法域的一般性积极意义的探究有所助益。


参考书目:崔建远主编《合同法》,法律出版社,2003年版
江平主编《民法学》,中国政法大学出版社,2000年1月版
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财政部关于印发《中央单位政府采购管理实施办法》的通知(废止)

财政部


财政部关于印发《中央单位政府采购管理实施办法》的通知

财库[2001]30号

党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,各

人民团体,新疆生产建设兵团:

为了加强中央部门和单位政府采购管理,建立规范的中央政府采购运行机制,财政部研究制定了《中央单位
政府采购管理实施办法》。现印发给你们,请按本办法规定开展政府采购工作。执行中发现问题,请及时函告财政部。

二OO一年四月九日


附件:

中央单位政府采购管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为了加强中央部门和单位政府采购管理,建立规范的中央政府采购运行机制,根据《政府采购管理

暂行办法》和《政府采购运行规程暂行规定》,制定本办法。

第二条 本办法适用于有政府采购活动的中央部门和单位(含直属单位,简称“中央单位”,下同)。有关

法律、法规另有规定的除外。

本办法所称中央部门和单位,是指在中央财政单列并与中央预算有直接经费领拨款关系的国家机关、事业单

位和社会团体。

第三条 中央单位政府采购是指中央单位按照政府采购制度规定的范围、方式和程序,使用中央预算安排的

财政性资金(预算资金和预算外资金)和与财政资金相配套的单位自筹资金采购货物、工程和服务的行为。

单位自筹资金是指中央单位按照政府采购拼盘项目要求,按规定用单位其它资金安排的采购资金。

第四条 中央单位政府采购组织形式分为联合集中采购、部门统一采购和单位分散采购。

联合集中采购,是指财政部会同有关主管部门组织进行纳入政府集中采购目录所列项目的采购活动(集中采

购目录由财政部在制定年度政府采购计划时确定)。联合集中采购需要委托中介机构代理招标事务的,由财政部

商有关主管部门确定招标机构。受委托的招标机构应当按财政部的要求完成所承办项目标准范本的拟定事务。

部门统一采购,是指主管部门统一组织实施除联合集中采购目录之外的大宗或具有批量的采购项目(不含国

务院机关经费中的项目)。国务院机关事务管理局(以下简称国管局)组织的采购活动按部门统一采购规定执

行,只是执行主体不一样。

单位分散采购,是指中央单位按照政府采购制度规定,组织联合集中采购、部门统一采购和国管局采购范围

以外其它项目的采购活动(含零星采购)。

第五条 财政部是中央单位政府采购管理的职能部门,并按照中央单位预算领拨

款级次进行管理。预算领拨款级次分为主管部门、二级管理单位和基层管理单位。 第六条 财政部主要职责是:预算编制机构负责编制和批复中央单位政府采购预算;部门预算管理机构负责

审核部门政府采购预算,参加纳入联合集中采购目录、部门统一采购目录等采购项目的评审工作;政府采购管理

机构负责制定政府采购政策,制定中央单位政府采购计划,确定政府联合集中采购目录并组织实施,审核中介代

理机构和供应商进入政府采购市场资格,确定政府采购资金财政直接拨付范围,审查财政直接拨付采购合同,监

督检查中央单位政府采购活动,受理有关投诉事宜。

第七条 主管部门主要职责是:推动和监管本部门、本系统各项政府采购活动,制定本部门政府采购实施细 则;编审本部门政府采购预算上报财政部;协助实施联合集中采购;确定本部门统一采购项目并组织实施;申请

实行财政直接拨付项目的采购资金;监督检查所属单位各项政府采购工作;汇总编报本部门年度政府采购统计信

息。

第八条 二级管理单位和基层管理单位要严格执行各项政府采购规定,按财政部规定时间编制政府采购预算

报上级主管部门,向上级主管部门提供政府采购清单,并按要求签订和履行政府采购合同;组织好分散采购工

作;编报本单位政府采购统计报表。

第二章 采购管理程序

第九条 中央单位政府采购管理程序主要包括:编制政府采购预算表(部门预算组成部分);制定政府采购计

划,确定政府集中采购目录和部门统一采购范围,明确采购组织方式(集中或部门或分散)和选定采购方式(公

开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价和单一来源,下同);执行采购方式;验收,支付资金,结算记帐等。

第十条 中央单位应当按照财政部政府采购预算表规定的内容,将本部门年度采购项目及资金计划填制政府

采购预算表并编入部门预算,逐级上报主管部门。主管部门审核汇总后,报财政部审批。 财政部政府采购管理机构根据部门预算中的政府采购预算,按品目和项目归类汇总编制中央单位年度政府采

购计划(即政府采购预算的实施方案),在部门预算批复后下达给各主管部门执行。政府采购计划主要包括:联

合集中采购目录、政府采购资金财政直接拨付范围,部门统一采购原则、采购项目资金预算额度,采购组织形式

和采购方式

以及其它管理要求。

第十一条 除政府联合集中采购目录和财政直接拨付范围外,主管部门应当根据统一采购的原则和部门实

际,确定本部门统一采购品目和单位分散采购品目以及各项目的采购方式。

纳入统一采购目录的品目由主管部门统一组织实施,单位分散采购品目由中央单位各自按照政府采购制度规

定组织实施。

第十二条 财政部、主管部门(含二级单位和基层单位)以及国管局应当依据部门预算和政府采购计划,按

照政府采购程序组织开展采购活动。

第十三条 联合集中采购应当遵循下列工作程序:

(一)主管部门接到财政部下达的政府采购计划后,应当在30个工作日内向财政部提交联合集中采购目录规

定的具体采购项目清单。采购清单包括:项目构成、使用单位、采购数量、技术规格、资金来源构成、使用(开

工)时间等。

(二)财政部政府采购管理机构汇总各主管

部门采购清单后,分品目或项目制定采购实施方案,并监督主管部门或政府采购业务代理机构(包括招标代理机

构)的具体采购活动。

(三)主管部门从评标委员会推荐的中标候选人名单中确定中标人,并由商定的单位与中标人签订合同(也

可以委托招标代理机构与中标人签订合同),并组织有关验收工作。

(四)实行财政直接拨付的采购项目,在资金结算时,主管部门根据合同约定向财政部提出付款申请,经财

政部审核后将资金直接拨付给中标供应商。

第十四条 部门统一采购应当遵循下列工作程序:

(一)主管部门将确定的部门统一采购品目逐级下达到所属有关单位。各二级管理单位和基层单位根据主管

部门要求,向主管部门提交具体采购项目清单。

(二)主管部门汇总所属二级管理单位和基层单位上报的采购清单后,按照不同采购方式组织采购。其中,

采取公开招标和邀请招标的采购,应委托招标代理机构承办招投标事宜;实行竞争性谈判等采购方式的,按财政

部规定的相应程序进行。

(三)主管部门或二级管理单位和基层单位从评标委员会推荐的中标候选人名单中确定中标人,并由商定的 单位与中标人签订合同,组织有关验收工作。

(四)资金结算时,属于财政直接拨付的采购项目,由主管部门向财政部提出付款申请,财政部审核无误后

将采购资金直接拨付给中标供应商。其它款项支付由主管部门根据情况按有关规定办理。

第十五条 国管局组织的统一采购的基本程序比照主管部门统一采购程序执行。

国管局统一组织采购项目的资金全部实行财政直接拨付,由使用单位主管部门向财政部提出付款申请,财政

部审核无误后将资金直接拨付给中标供应商。

第十六条 单位分散采购由各中央单位按现行有关规定执行。其中,符合公开招标条件的采购活动,均应当 实行公开招标采购方式。

第十七条 中央单位在组织采购过程中,公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价和单一来源采购等采购方

式的具体采购操作程序应当按照财政部颁发的《政府采购运行规程暂行规定》执行。

第十八条 各种采购方式的政府采购合同原则上应当由使用单位与中标供应商签订,也可以由使用单位委托

上级主管部门或招标机构与中标供应商签订。由主管部门或招标机构与中标供应商签订合同的,应当在合同条款

中明确各自的责任,包括使用单位负责组织验收的责任。 主管部门应当加强对二级或基层单位与中标供应商签订合同的管理。

第十九条 主管部门应当按照合同约定,在做好质量验收和合同履行工作中,重点组织好联合集中采购和财

政直接拨付采购的项目合同履行和质量验收工作。

第二十条 政府采购合同双方当事人经协商一致,可以依法变更合同。联合集中采购和属财政直接拨付范围

的合同变更,涉及金额超过该项目采购资金限额的,主管部门应当于变更合同前报财政部批准。

第三章 资金拨付管理

第二十一条 政府采购资金拨付方式主要有财政直接拨付和分散(授权)拨付两种形式。 第二十二条 财政直接拨付是指财政部按照政府采购合同约定,将政府采购资金通过代理银行(国有商业银

行或股份制商业银行)直接支付给中标供应商的拨款方式。具体形式有财政全额直接拨付、财政差额财政直接拨

付和政府采购卡。

财政全额直接拨付(简称全额拨付),是指财政部和中央单位按照先集中后支付的原则,在采购活动开始

前,中央单位必须先将单位自筹资金和预算外资金汇集到财政部在代理银行开设的政府采购资金专户;需要支付

资金时,财政部国库资金管理机构根据合同履行情况,将预算资金和已经汇集的单位自筹资金和预算外资金,通

过政府采购资金专户一并拨付给中标供应商。

财政差额直接拨付(简称差额拨付),是指财政部和中央单位按政府采购拼盘项目合同中约定的各方负担的

资金比例,分别将预算资金和预算外资金及单位自筹资金支付给中标供应商。采购资金全部为预算资金的采购项

目也实行这种支付方式。

政府采购卡支付方式,是指中央单位使用财政部选定的某家商业银行单位借记卡支付采购资金的行为。政府

采购卡由财政部国库资金管理机构登记核发给中央单位,用于支付经常性零星采购项目。

第二十三条 单位分散拨付方式,是指在全面实行财政直接拨付方式之前,按照现行中央预算拨款管理体 制,由中央单位自行将采购资金拨付给中标供应商。

第二十四条 实行财政直接拨付方式的具体采购项目和范围,由财政部随年度政府采购计划一并下达给主管

部门。

第二十五条 实行财政直接拨付方式的政府采购资金在不改变中央单位预算级次和单位会计管理职责的前提

下,由财政部在拨付之前按预算额度将采购资金预留在国库或政府采购专户,不再拨给中央单位。

第二十六条 财政直接拨付方式的具体管理程序。

(一)资金汇集。实行全额支付方式的采购项目,中央单位应当在政府采购活动开始前3个工作日内,依据

政府采购计划将应分担的预算外资金(包括缴入财政专户和财政部门批准留用的资金)及单位自筹资金足额划入

政府采购资金专户。

实行差额支付方式的采购项目,中央单位应当在确保具备支付应分担资金能力的前提下开展采购活动。

(二)支付申请。中央单位根据合同约定需要付款时,应当向财政部政府采购主管理机构提交预算拨款申请

书和有关采购文件。其中,实行差额支付方式,必须经财政部政府采购主管机构确认已先支付单位自筹资金和预

算外资金后,方可提出支付预算资金申请。采购文件主要包括:财政部批复的采购预算、采购合同副本、验收结 算书或质量验收报告、中央单位已支付应分担资金的付款凭证、采购发货票、供应商银行帐户及财政要求的其它

资料。

(三)支付。财政部国库资金管理机构审核中央单位填报的政府采购资金拨款申请书或预算资金拨款申请书

无误后,按实际发生数并通过政府采购资金专户支付给供应商。

差额支付方式应当遵循先自筹资金和预算外资金,后预算资金的顺序执行。因中央单位未能履行付款义务而

引起的法律责任,全部由中央单位承担。

第二十七条 属于财政直接拨付范围且实行项目法人责任制的工程采购项目,应当通过主管部门向财政部提

出拨款申请。

第二十八条 实行财政直接拨付办法后,节约的预算资金原则上用于平衡预算,也可以经财政部批准,留归

部门安排其它预算支出或结转下年度使用。

第二十九条 属于单位分散采购的项目,主管部门根据部门预算安排编制月度用款计划报财政部,并按月填

报预算资金申请拨款书,财政部国库资金管理机构审核无误后办理拨款手续。

实行部门统一采购方式的采购项目,采购资金可以由主管部门实行直接拨付给中标供应商的办法。

第三十条 中央单位要加强政府采购资金财务会计核算工作,并根据财政部预算拨款申请书回联单,认真做

好有关财务会计记帐工作。

第四章 监督检查

第三十一条 财政部和主管部门要建立经常性的政府采购工作监督检查制度。除政府采购预算中的采购项目

作为每年专项审计检查内容外,财政部还要定期或不定期对其它采购活动进行审计检查。

第三十二条 财政部可以根据工作需要,组织专家对主管部门、二级管理单位和基层单位的政府采购项目的

运行评估报告进行评审,提出评审意见。中央各单位要加强系统内部政府采购工作的管理,及时发现并纠正管理

工作中存在的问题,确保各项规定的贯彻落实。

第三十三条 对检查中发现的问题,财政部、审计署、监察部等部门将按照有关规定予以处理。

第三十四条 供应商对中央单位政府采购范围、方式、文件内容、说明及合同变更或补充等有疑问的,可以

向财政部提出询问或投诉。财政部对此应当及时予以答复。

第五章 附 则

第三十五条 中央各部门应当按照本规定制定具体实施办法,并报财政部备案。

第三十六条 本办法自发布之日起执行。


宿迁市物业管理实施细则(试行)

江苏省宿迁市人民政府


宿政发〔2004〕62号


市政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知



各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《宿迁市物业管理实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二OO四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则(试 行)



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1—6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:

(一) 业主委员会登记确认表;

(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三) 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利:

(一)负责召开主业委员会会议;

(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;

(三)业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

(二)完成业主委员会交办的工作;

(三)代表业主委员会处理事务;

(四) 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;

(五)物业装饰装修的管理服务;

(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;

(七)组织开展社区文化娱乐活动;

(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;

(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;

(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰—4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;

(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。






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