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“婚前按揭房”如何归属的判例解读/涨晓达

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 03:12:13  浏览:9907   来源:法律资料网
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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”,是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买(限为个人行为,排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为,此时可能房屋已为双方婚前共有财产),婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产,进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题,很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白,特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间,一个人很有可能在这期间结婚又离婚,上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢?

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定,只是就一般的婚前财产的分割做出了规定,即除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点,因为在2001年大陆修订《婚姻法》前,最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定:婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产,但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定,套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”,然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重,需要进一步剖析:

(1)何为“婚前”?何为“婚前购房”?

从上面的分析不难看出,婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点,即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者,答案很简单,鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻,因此,夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?
有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得《房产证》之日,因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。
实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

(2)按揭购房过程中各方的法律关系如何?“共同还贷”如何补偿对方?

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑,然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款,难道不会对房屋的所有权产生任何影响么?有人提出过这样的观点:在偿还完所有银行贷款前,应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分,婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益,这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益,这部分是夫妻双方的共有财产,应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前,应当先弄清按揭购房各方的法律关系,即购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系。简单地说,购房者与开发商是房屋买卖关系,而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户,同时也办理了房产证后,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人向偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务,因此,离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方,这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式:dadaxtw@yahoo.com.cn


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关于修改《潮州市殡葬管理办法》第八条的通知

广东省潮州市人民政府


潮府[2001]12号

关于修改《潮州市殡葬管理办法》第八条的通知



各县、区人民政府,枫溪区管委会,市府直属各单位:

现将《潮州市殡葬管理办法》(市政府1998年11月28日以潮府[1998]48号文印发)第八条修改为:

“农村可根据需要设置本地公益性骨灰存放设施。

农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府按规划审批权限和用地审批权限分别报建设和国土部门批准后,经县民政部门审核同意方可开设。

市城市规划区范围内农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府(街道办事处)按规划审批权限和用地审批权限分别报建设(规划)和国土部门批准,并经县级民政部门审核后报市民政部门审批同意方可开设。”



附:修改后的《潮州市殡葬管理办法》





 潮州市人民政府

二OO一年二月二十日




潮 州 市 殡 葬 管 理 办 法(修改稿)



第一条 为加强殡葬管理,推进殡葬改革,保护、节约土地和森林资源,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《殡葬管理条例》及上级有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 县级以上民政部门是殡葬管理工作的主管部门,在同级人民政府的领导下实施殡葬管理工作。

  第三条 公安、工商、规划、国土、林业、卫生等部门应充分发挥各自的职能作用,主动配合民政部门做好殡葬改革工作。

各机关、团体、企事业单位和城乡基层组织,应加强对本单位或本辖区人员进行殡葬改革的宣传教育。

  第四条 依法建立健全殡葬管理机构负责各自辖区内殡葬管理的日常工作。

第五条 各级人民政府应把殡葬设施(含殡仪馆、火葬场、公墓、骨灰楼等)的建设纳入当地城乡建设规划和基本建设计划。

第六条 殡葬主管部门应根据实际需要提出殡仪馆、火葬场、骨灰堂等殡葬设施的建设规划,报本级人民政府审批。

第七条 兴建营业性公墓应按规定的手续申报。经民政部门批准后,到当地工商行政管理机关登记注册,领取营业执照后方可正式营业;未经批准而设立的公墓,一律依法取缔。

第八条 农村可根据需要设置本地公益性骨灰存放设施。

农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府按规划审批权限和用地审批权限分别报建设和国土部门批准后,经县民政部门审核同意方可开设。

市城市规划区范围内农村设置的公益性骨灰存放设施,由所在镇政府(街道办事处)按规划审批权限和用地审批权限分别报建设(规划)和国土部门批准,并经县级民政部门审核后报市民政部门审批同意方可开设。

第九条 任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施。

  第十条 在我市行政区域内禁止土葬,一律实行火葬。

第十一条 在本市行政区域内死亡的外来人员,要求将尸体运回原籍的,须凭死者原籍县级以上殡葬管理部门出具的有效证明办理。

港澳台同胞、华侨、外籍华人、外国人,以及少数民族公民在我市行政区域内死亡或遗体、遗骸运入本市境内安葬的,按有关规定执行。

第十二条 火化后的骨灰由丧主自行处理,可存放于骨灰堂、骨灰墙、骨灰公墓,也可埋葬植树或撒入大海。

禁止在公墓和农村公益性墓地以外的其他地方埋葬遗体(骨灰)或建造坟墓。

  第十三条 医疗机构应建立遗体造册登记制度,对在医院逝世的人员,医疗机构在办理死亡手续的同时应立即通知当地殡仪馆收运遗体火化,不得外运土葬。因特殊情况需接运尸体的,应由县级以上殡葬管理部门出具证明。

第十四条 遗体处理必须遵守下列规定:

  (一)运输遗体必须进行必要的技术处理,确保卫生,防止污染环境。

  (二)火化遗体必须凭公安机关或者国家卫生行政部门规定的医疗机构出具的死亡证明书。

  (三)因传染病死亡的尸体,应由其死亡时所在医院或者当地卫生防疫部门按规定进行消毒处理后,强制火葬。

  第十五条 遗体运输的管理按有关规定执行。任何单位和个人未经批准不得为土葬提供运输或其他便利。

第十六条 殡葬管理机构对殡葬设备和丧葬用品的生产实行登记制度。

火化机、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备,必须符合国家规定的技术标准。禁止制造、购置、销售和使用不符合国家技术标准的殡葬设备。

第十七条 生产丧葬用品,应报市民政部门审批。

禁止制造、销售棺木及封建迷信的丧葬用品。

  第十八条 使用墓穴年限最长为20年。墓穴应做到永续利用,节约殡葬用地。

  第十九条 安葬单、双具骨灰占地不超过1平方米;安葬单具遗体占地不得超过4平方米,双具遗体合葬占地不得超过6平方米。

  第二十条 任何组织和个人不得非法出租、转让、买卖墓位。

崐 第二十一条 严禁占用耕地、林地作墓地。禁止恢复或新建家族墓地。禁止建造活人坟。

  第二十二条 禁止在城市公园、文物保护区、风景名胜区、水库及河流堤坝附近和水源保护区以及铁路、公路主干线两侧建造坟墓。

  上述规定区域内现有的坟墓,除国家保护的具有历史、艺术、科学价值的墓葬予以保留外,应当限期迁移或者深埋,不留坟头。

  第二十三条 因国家建设需要迁移坟墓的,经县级以上殡葬管理部门审核后,由用地单位在新闻媒介和坟主集中地发出通知,坟主应在限期内办理迁坟事宜。迁坟所需费用,由用地单位给予适当补偿。期届未办理迁坟事宜的,按无主坟墓处理。

  第二十四条 丧事活动应遵守国家法律,遵重社会公德。不得占用公用场地,不得妨害公共秩序、危害公共安全,不得侵害他人的合法权益。

  第二十五条 禁止举行封建迷信的丧事活动。对在丧事中利用迷信活动造谣惑众、诈骗财物者,依法予以惩处。

 第二十六条 违反本办法有关规定的,依照法律、法规和上级有关规定予以处理。

第二十七条 殡葬管理部门工作人员玩忽责守、贪污受贿、循私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

殡仪服务人员利用工作之便索取财物的,由民政部门责令退赔;经教育仍不改正的,予以开除处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十八条 各县、区可根据本办法的规定制定殡葬管理细则。

  第二十九条 本办法由市民政局负责解释,自颁布之日起施行。

福建省人民政府关于印发《福建省引进技术设备检验工作的试行办法》的通知

福建省政府


福建省人民政府关于印发《福建省引进技术设备检验工作的试行办法》的通知
福建省政府



现将《福建省引进技术设备检验工作的试行办法》印发给你们,请参照执行。
搞好引进技术设备检验工作,是一项关系到维护国家权益,确保设备质量,及时安装投产的重要工作,各地各部门都必须予以重视,以推动我省引进技术设备工作的发展。

福建省引进技术设备检验工作的试行办法

一、总 则
(一)为了搞好引进国外先进技术和设备的质量验收检验工作,维护国家权益,确保设备质量,及时安装投产发挥应有经济效益,根据国发〔1978〕262号国务院《关于进口成套设备检验工作的试行规定》和国发〔1984〕18号国务院关于发布《中华人民共和国进出口商品
检验条例》的通知(以下简称《商检条例》),结合我省具体情况,特制订本办法。
(二)福建进出口商品检验局及其分支机构(以下统称商检机构),负责监督管理本地区进口设备检验工作。
(三)一切进口设备都必须在规定的期限内进行检验,未经检验的,不准安装投产,不准使用。
(四)引进设备其公证鉴定工作,由商检机构以及国家商检局指定的检验机构办理。

二、适 用 范 围
(五)本办法适用于运用各种形式(中外合资、补偿贸易和租赁贸易等)引进成套设备、生产线及主机(包括单机)的性能、质量等检验工作。

三、程序和内容
(六)对外签订引进技术和设备合同时,必须对其主要性能及其质量指标要签订明确、具体、富有约束力的商检条款,其有关技术资料应在设备到货前提供。必要时可吸收有关的检验人员参加对外洽谈,或征求商检机构的意见。
(七)引进单位在对外签订引进设备合同后,应由一位分管技术工作的领导同志和有关技术人员组成引进设备检验办公室或小组(简称“引进检验办”),并报当地商检机构备案。其职责是:
(1)统一组织和管理本单位引进设备的检验工作,如本单位检验技术力量不足,可向有关单位聘请。
(2)“引进检验办”应于合同签订后两个月内,提出引进设备验收工作方案,并报商检机构备案,以便监督管理。其内容包括设备到货前、途中接运、短期存放和安装的有关条件;设备安装前、安装中检验和质量大检查;试车运转和投料生产考核运转;质量保证期满前的检验等。
(3)设备到货后,应按《商检条例》规定向商检机构办理报检(或申报)手续。
(4)验收工作结束时即应提出检验报告,并抄报当地商检机构。
(八)需要出国进行监造和质量检验的,应以引进单位为主组成出国检验小组,必要时可聘请有经验的检验技术人员参加。出国检验小组应按合同和有关规定,制订出国监造和检验工作计划,并抄报福建商检局。
出国检验或监造小组的任务是,严格按照合同和规定的标准进行检验,有重点地对关键设备和零部件的材质、精度、性能以及国内难以检验的项目,进行认真的检验或监造。并作出详细的检验记录,以供国内现场检验时参考。出国检验人员回国后,应继续负责该项目的国内检验工作,
直至该项引进设备质量验收工作结束为止。
(九)设备运抵口岸后,引进单位的“引进检验办”要有一位领导同志负责组织领导口岸检验工作。
设备运抵建设现场后,必须组织力量对设备内装外露部分和浸水部分等按规定进行擦洗涂油,并尽早开展现场的检验工作。
(十)引进设备的现场检验工作,在尽量利用本单位技术力量进行一些力所能及的自检外,可聘请技术力量强、经验丰富的检验单位组成检验协作网进行检验。商检机构对检验工作实行监督管理。
(十一)引进单位要预先认真做好设备到货前的各项准备工作。
开箱验收前,应按规定通知卖方派出现场代表参加检验,开箱时应根据装箱清单,对内外包装和外观残损、短缺或质量等进行检查工作。有问题的,要做好记录,必要时应在现场拍照实物,并取得客商现场代表签字确认,由双方代表谈判作出处理意见。
制订严格的仓管制度,对已经验收的零配件、材料和设备要妥善保管。
(十二)设备安装前的品质检验,应严格按照合同、标准、技术资料和检验规程进行,要特别注意关键性设备、关键及主要部位的检验。
安装前和安装中的品质检验应按照设备安装的先后顺序进行。安装前能进行品质检验的决不能拖到安装后进行,更不允许以实际使用代替品质检验工作。对拆检后不能恢复原来精度并易导致零部件损坏的,以及合同规定不能拆检的,或卖方铅封的技术专利,不准拆检。
(十三)在安装中的检验由引进单位组织,以安装单位为主,并会同客商现场代表进行。按该设备安装及有关规定进一步检查运输、施工中的损伤,检验设备的联接尺寸、配合位置及其良好状态,内部清洁度,润滑正常状态程度和紧固件松动情况等项目,需要解体安装的设备,要配合
解体安装进行必要的解体检验工作。
在安装完毕到联动试车之前,必须组织一次包括施工安装及设备检验的质量大检查,要检查设备的漏检项目、差错及故障的排除处理等情况。
(十四)试运转考核,是指单机和联动试车及考核运转试车,检验时应分别进行单机和联动进行试车。检查各运转部位是否情况正常,状态良好。在试运转考核前必须把遗留未检的检验项目工作补测完毕,以保证试运转考核的顺利进行。
试车运转顺利,同时买卖双方确认安装工作完全符合设计要求,双方代表可签署安装竣工证书。
(十五)在联动试车的基础上,选择适当时间进行投料运转考核、考核合同所规定的产量、质量、消耗及其他技术经济指标下该设备(或各台设备)的运转的质量、完全达到合同规定的各项指标,双方代表可签署验收证书。
(十六)设备质量保证期(或叫品质保证期)满前,必须结合设备大检修进行一次设备质量的检查,包括设备的腐蚀、磨损、性能及备品备件耗用情况,评估设备的寿命及质量状况,以确保引进技术设备的最后检验索赔权利。

四、索 赔 工 作
(十七)进口设备的对外索赔谈判,由引进单位现场代表统一负责,必要时商检机构、有关检验人员要参与对外索赔谈判的研究。索赔工作要实事求是,尽量凭数据说话。索赔范围包括设备、材料的损失,以及由此而产生的直接损失(如延误安装使用造成的经济损失)和检验费用等。

属于下列情况之一者,应由商检机构凭买方或卖方的申请,经审核复检,出具商检证书:
1.卖方代表不在场,由引进单位单方检验发现的问题。
2.引进单位与卖方代表对设备存在质量缺陷意见不一致,需商检机构出面组织复检的。
3.卖方代表已签字认赔,但仍需凭商检证书向分包厂商索赔的。
4.卖方委托我方修理的设备,需商检机构出具证明的。
属于以上情况向商检机构申请报验时,要提供验收报告、合同、发票、装箱单、提单或运单、检验标准、使用说明书等单证资料,以供商检机构审核复验,出具商检证书。


进口设备在保证期内发现的问题,属于卖方责任,应由商检机构复验核实出证,对外提出索赔。
凡是向外提出索赔案件,都应在索赔有效期内(应考虑留有商检机构出证时间),并向当地商检机构申请出证。如估计不能在索赔有效期内完成检验出证的,应事先通知申请人转请订货公司,向国外发货人联系,办理延长索赔期限手续,但需取得对方确认才能有效。
凡是国内外运输、装卸等环节造成的残损,系属于保险责任,应及时向当地保险部门联系,并取得有关认可手续。
(十八)对外索赔结果(包括一般换货补件等),分别由订货部门、引进单位及时抄报商检机构,以便总结经验,加强管理。

五、领导和协作
(十九)各地市经贸委、计委、经委要加强对引进技术设备检验工作的领导、组织和监督,并及时将本地区引进国外技术和设备情况通报商检机构,以便配合工作。
(二十)对外订货部门必须配合引进单位做好设备调查和选型工作。合同中的检验条款,必须符合我国有关标准的规定,参照国际惯例和本办法规定的检验程序,订明买卖双方应承担的权利和义务,检验项目和检验标准。
(二十一)商检机构对各引进单位的检验工作实行监督和管理,可根据情况,对引进单位的检查结果组织抽查。商检机构对重点引进的项目应派员驻厂指导检验,并可在现场设置临时办事机构,引进单位应提供工作场所和必要的条件。商检机构在建设现场对未经检验或检验不合格的材
料和设备有权签发不准安装投产和不准使用等通知书。
(二十二)运输部门对引进技术设备的接货和转运工作要优先安排,理货公司对到货要认真清点,严格分清原残和工残,并及时取得船方和港务部门的签证。保险公司应处理好海运和内地运输中所产生的残短联合检验,及时做好货物的理赔工作。

六、奖惩和其他
(二十三)对引进技术设备的运输、保管、检验、安装、索赔等工作认真负责,成绩显著者,主管部门应给予奖励。对引进技术设备装运不当,保管不妥,不按时间向商检机构报验结果,或无故不检验,或不按合同检验,擅自将设备、仪器安装使用等违反本规定的行为,其主管部门应
查明原因,追究责任,严肃处理。
(二十四)本办法未尽事宜,按国务院国发〔1978〕262号文件及现行有关规定办理。



1984年11月12日

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