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长春市房屋交易管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 20:59:31  浏览:9050   来源:法律资料网
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长春市房屋交易管理办法

吉林省长春市房地产管理局


长春市房屋交易管理办法
长春市房地产管理局



第一条 为加强城市房屋交易管理,指导房屋交易活动,维护交易双方合法权益,根据《吉林省城市房屋管理条例(试行)》的规定,制定本办法。
第二条 凡我市行政区内的国家所有房屋、集体所有房屋、私有房屋及其他经济组织所有房屋的交易,均依本办法办理。
第三条 凡单位之间,个人之间,单位与个人之间因生产、居住及经营的需要可以进行房屋交易。
第四条 机关、团体、部队、学校、事业单位及全民所有制企业不得购买或变相购买私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经市房地产管理局批准。
第五条 凡外埠单位因生产、经营需要购买私有房屋的,按本办法第四条规定办理。
第六条 凡农民进城经营工商业购置房屋的,须提交乡以上人民政府同意的证明文件方准办理。
第七条 没有取得合法所有权,没有使用价值的房屋不准交易。
第八条 房屋交易双方必须到长春市房地产交易管理部门申请登记,经审查同意后方准成交。
第九条 房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意书,或优先购买的弃权书。
第十条 房屋所有人出卖租出的房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
第十一条 凡享受国家、企业、事业单位补贴购买或建造的私有房屋,自购买或建造之日起除特殊情况外,满五年后允许出卖,原补贴单位有优先购买权。房屋的增值部份(不含房屋所有人增添设备、改修增值),房屋所有权人所得比例按有关规定处理。
第十二条 办理房屋交易手续时,必须根据房屋交易双方情况分别提交和出示下列证件:
1、房屋所有权证;
2、房屋交易草约(合同书);
3、交易双方的户口或单位介绍信;
4、土地使用税收据;
5、委托他人代办的需提交经公证的委托书;
6、单位购买私有房屋的须提交市房地产管理局批准书。
第十三条 房屋交易的价格,贯彻以质论价的原则,个人和个人之间,单位和单位之间的房屋交易价格可以自行议定。
单位购买私有房屋的价格不得高出《长春市房屋评价标准》的二倍。银行依据长春市房地产交易管理部门的批件拨付购房款。
房屋交易价格低于评价标准的,按评价标准缴纳契税和交易管理费。
第十四条 长春市房屋评价标准由长春市房地产管理局会同长春市物价局根据房屋价格变动情况,随时调整,报政府备案公布施行。
第十五条 交易双方在办理交易手续过程中,一方或双方提出终止交易时,由提出终止方负担交易管理费。
第十六条 房屋交易从批准之日起,应在一个月内办理成交手续,逾期不办者,按终止交易处理并照收交易管理费。
第十七条 严禁房屋私自交易,凡未经房地产交易管理部门同意,私自签订合同,买方交付房价款或卖方将房屋交与买方使用的属于私自交易行为。一经查出,除补交契税及交易管理费外,按情况对买卖双方各处以成交额5%至10%的罚款。对主动申报补办交易手续的除补交契税、
交易管理费外,视其情节可以减免罚款。
第十八条 凡在房屋交易过程中隐瞒真实交易价格者,除责令据实补交短纳税费外,并按情节处以应纳税款二倍的罚款。
第十九条 利用房屋投机倒把或随房卖地,要没收非法所得,情节严重的要提请司法机关依法处理。
第二十条 单位之间有偿转移的房屋,等价、差价交换的房屋,商品房屋及城市建设动迁拆除补偿的房屋,均按本办法的有关规定办理。
第二十一条 本办法由长春市房地产管理局负责组织实施。
第二十二条 本办法自公布之日起施行。

长春市房屋评价标准
一、房屋评价标准是根据以质论价的原则,结合实际价格情况制定的。
二、各类建筑结构房屋每平方米评价标准如下表:
单位:元/平方米

房屋结构 十成新 八成新 六成新 四成新 二成新
钢筋混凝土结构 300 240 180 120 60
混合结构 275 220 165 110 55
砖木结构旧式砖木 200 160 120 80 40
砖木结构新式砖木 180 144 108 72 36
砖木结构旧式土木平房 170 136 102 68 34
部分砖木结构 137 109 82 54 27
其它结构 105 84 63 52 21

三、房屋评价调剂因素
1、有木地板的增5%;
2、无上、下水减3%、各1.5%;
3、无水洗厕所减2%;
4、无暖气减5%(不包括具有使用功能的土暖气);
5、24承重砖墙减7%;
6、土地面减1%;
7、地下室、半地下室视利用情况,按相当标准的40-80%评价;
8、与房屋整体接连的门洞按相当标准的50%评价;
四、房屋成新鉴定标准
十成新房屋:新建房屋(不超过五年)。
八成新房屋:是指主体结构、墙身、基础、屋面、楼板无显著变化,檐平脊正,墙身稍有碱蚀或稍有裂纹,门窗扇、楼梯、走台基本完整。
六成新房屋:是指主体结构基本完整,基础局部下沉,内外墙出现小裂缝,墙面碱蚀,楼梯门窗略有残破,楼地面失修,屋面略有不平,局部漏雨。
四成新房屋:是指基础较大部分下沉,外墙裂缝或倾斜,有局部倒塌危险,屋面凸凹不平漏雨,门窗口扇部分损坏。
二成新房屋:是指基础严重下沉,墙身大部分倾斜裂缝,屋面塌腰漏雨,楼梯门窗绝大部分损坏,有倒塌危险,需要拆除。
房屋价格是以十成新房屋为一百,价格标准分为五个成新。每降一等成新,价降百分之二十。介于两个成新等级之间的,以两个成新等级的平均值作价。
五、长春市房屋评价标准适用于城市房屋交易、落实私房政策、政府收(征)购房屋、城市建设用(征)地拆迁房屋的作价补偿。
六、本标准自公布之日起施行,原《长春市私房交易评价标准》即行废止。



1988年10月10日
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试析审计证据与法律证据之异同,促进审计证据与法律证据衔接

张珂璞


由于审计机关与司法机关在查处经济案件中存在初始依据、认定目的、证据观等方面的不同,审计证据与司法证据还存在着可比的一般属性及效力等方面的差异,使审计移送处理涉嫌犯罪案件立案率低、判决率低的问题还比较突出,直接影响了审计战果的扩大和审计职能的发挥。主要原因是审计机关收集的审计证据自身存在着不足。新施行的《审计机关审计项目质量控制办法(试行)》(审计署6号令),对审计证据的质量控制做出了严格的规定,这对于强化审计证据、提高审计质量和移送处理水平具有重要的意义。下面就审计证据与法律证据的异同加以分析比较,以强化审计证据,促进与法律证据进一步的衔接,提高移送处理案件质量。
一、审计证据的概念、种类、收集方式及质量要求 
《审计机关审计证据准则》和新颁发的《审计机关审计项目质量控制颁发(试行)》,两者对于审计证据的规定基本一致,但后者由于新发布,结合实际情况,对于审计证据作了更为科学、实际的表述。如:审计人员可以(《审计机关审计证据准则》为“应当”,但审计实践中一般只能取到复印件)收集能够证明审计事项的原始资料、有关文件和实物等;不能或者不宜取得原始资料、有关文件和实物的,也可以采取文字记录、摘录、复印、拍照、转储、下载(新增)等方式取得审计证据。上述审计法规以及规章,基本规定了审计证据的概念、种类、收集方式和质量要求。
(一)审计证据的概念及种类
审计证据是指“审计机关和审计人员获取的用以说明审计事项真相,形成审计结论基础的证明材料。”它包括书面证据、实物证据、视听或者电子数据资料、口头证据、鉴定结论和勘验笔录、其他证据等6种。审计人员收集的审计证据,必须具备客观性、相关性、充分性和合法性。
(二)审计证据的收集方式及质量要求
审计证据由审计人员通过检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等方法收集。
其具体要求是:(1)审计人员在收集实物证据时,应当注明实物的所有权人、数量、存放地点、存放方式和实物证据提供者等情况。(2)审计人员在收集视听资料或者电子数据资料时,应当注明制作方法、制作时间、制作人和电子数据资料的运行环境、系统以及存放地点、存放方式等情况。必要时,电子数据资料能够转换成书面材料的,可以将其转换成书面材料。(3)审计人员在收集鉴定结论和勘验笔录时,应当注明鉴定或者勘验的事项、向鉴定人或者勘验人提交的相关材料、鉴定人或者勘验人资格等。(4)审计人员收集的有关违反国家规定的财政收支、财务收支行为以及其他重要事项的审计证据,应当由有关单位、人员签名或者盖章;审计人员对证据提供者拒绝签名或者盖章的审计证据,应当注明拒绝签名或者盖章的原因和日期。拒绝签名或者盖章不影响事实存在的,该审计证据仍然有效。(5)被审计单位或者有关人员有异议的审计证据,应当进行核实,对确有错误和偏差的,应当重新取证。(6)审计人员应当对取得的审计证据进行分析、判断和归纳。按照审计事项分类,按照审计证据与审计事项相关程度排序;对审计证据进行比较判断,决定取舍,剔除与审计事项无关、无效、重复、冗余的证据;对审计证据进行汇总和分析,确定审计事项的审计证据是否足以支持审计结论。(7)审计人员经过批准可以对审计证据采取先行登记保存和暂时封存账册资料等取证手段。
二、法律证据的概念、种类、收集方式和质量要求
《刑事诉讼法》规定:证明案件真实情况的一切事实,都是证据。具体证据有物证、书证,证人证言,被害人陈述,犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解,鉴定结论,勘验、检查笔录,视听资料等七种,并规定“以上证据必须经过查证属实,才能作为定案的根据”。其中:(1)证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证,听取各方证人的证言并且经过查实以后,才能作为定案的根据。无民事行为能力的人,不能作证人;侦查人员询问证人,可以到证人的所在单位或者住处进行,但是必须出示人民检察院或者公安机关的证明文件。在必要的时候,也可以通知证人到人民检察院或者公安机关提供证言。询问证人应当个别进行。(2)讯问犯罪嫌疑人的时候,侦查人员不得少于二人。讯问笔录应当交犯罪嫌疑人核对,犯罪嫌疑人承认笔录没有错误后,应当签名或者盖章。侦查人员也应当在笔录上签名。《刑事诉讼法》同时规定,侦查人员可以采取询问、传唤、拘传、搜查、扣押、逮捕等强制或非强制措施措施合法收集证据。对于伪造证据、隐匿证据或者毁灭证据的,有权追究其法律责任。
最高人民法院的司法解释对上述“证据”进一步做出了具体规定:(1)收集、调取的书证应当是原件。只有在取得原件确有困难时,才可以是副本或者复制件。(2)收集、调取的物证应当是原物。只有在原物不便搬运、不易保存或者依法应当返还被害人时,才可以拍摄足以反映原物外形或者内容的照片、录像。(3)书证的副本、复制件,物证的照片、录像,只有经与原件、原物核实无误或者经鉴定证明真实的,才具有与原件、原物同等的证明力。(4)制作书证的副本、复制件,拍摄物证的照片、录像以及对有关证据录音时,制作人不得少于二人。提供证据的副本、复制件及照片、音像制品应当附有关于制作过程的文字说明及原件、原物存放何处的说明,并由制作人签名或者盖章。(5)向有关单位收集、调取的书面证据材料,必须由提供人署名,并加盖单位印章;向个人收集、调取的书面证据材料,必须由本人确认无误后签名或者盖章。
三、法律证据与审计证据的异同
法律证据和审计证据都为证明所查事实真相而存在,都具有客观性、相关性和合法性的特点,都是各自所属社会活动的核心。在种类上除法律特定种类外,大体也相同。而且新发布的《审计项目质量控制办法(试行)》在审计证据质量控制方面,也基本体现了与法律证据接轨的意图。但由于审计和司法两种不同活动的社会属性以及手段的差别,两者除了在主体、效力等方面的差异外,其可比的一般属性的差别也是显而易见的:
(一)法律证据为定罪量刑服务,证据直指犯罪行为的四个构成要件,且有强有力的强制措施作保障,因而通常以最直接、最有力的证明材料作为证据。即便采用账务证据,也要账务证据之间的相互印证,并收集与之有关的其它证据,以便组成一个完整的证据体系。而审计证据多为间接证据,在证明案件事实上,除个别情况外,很少有既单一又直接,能全面地证明案件特定事实的账务证据,绝大多数单一账务证据存在证明不全的情况,很难满足证明犯罪行为的四个构成要件,特别是涉嫌犯罪行为人的主观方面的证据难以取到。如审计法等法律并未对被审计单位的人员以及外单位拒绝审计、调查或提供虚假证明等行为做出给予相应惩处的规定,这就使审计证据难以达到充分、直接的要求,而向侦查人员做伪证却要受到法律的严惩。
(二)取证标准不同。法律证据一般证明标准高、取证手段严密,如法律证据不仅要满足法律上的“事实清楚、证据确实、充分”,形成一个没有任何疑点的闭合的证据锁链,而且基本上都需要原物、原件,即便复印件也要与原件相符且来源合法,证人要有证明资格且与当事人无厉害关系等等。而审计证据多为证明“违法违规事实”存在,尽管在这方面也提出了原则性要求,但实际中往往达不到,也没有手段达到和形成一个没有任何疑点的闭合的证据锁链。目前存在的问题是,或者审计证据准则自免其职,如准则规定:拒绝签名或者盖章不影响事实存在的,该审计证据仍然有效,但却于法无据;或者即便审计准则提出了要求,实际也做得很不到位。比如,审计证据多为复印件,审计人员往往只是简单复印签章,未注明“审计证据材料复印件与原件核对一致,证据材料原件的存放地点,审计人员认为必要时,被审计单位有义务提供证据材料原件的承诺。”以及保存上述原件的单位的有关人员,在上述复印件空白处加注"本件根据原件复印,原件已收回"字样,并加盖单位公章,使审计证据难以达到法律证据的要求。
(三)取证方法不同。法律证据不适用“重要性原则”,同时一般也不适宜采取抽样审查,而需实施详细验证,以对某一经济行为或事项的“是”与“非”予以明确界定,或对经济交易的具体数量进行核实,不仅要查实违法行为的性质,还要查明违法金额及社会危害程度,做到确凿和精确,而审计则可以通过重要性判断,采取抽样审计等方法取得审计证据。
由此可见,审计证据尚不具有法律证据所要求的直接的、没有任何疑点的闭合的证据链,有些还不能被司法机关作为有效证据直接采信。但是,审计证据也有其自身固有的特点和优势,特别在当前挪用、贪污、受贿等经济犯罪不减,违规决策造成严重损失浪费、集体私分国有资产等重大经济犯罪时有发生的时候,审计证据对审计机关促进惩治腐败、推进廉政建设发挥着不可估量的积极作用。这是因为经济犯罪与其它刑事犯罪在客观表象上不同,主要在于经济犯罪大多没有犯罪现场和公开的、可见的犯罪结果。实践证明,利用职务之便等重大经济犯罪,绝大多数的犯罪行为人是在运用手中掌握的权力或者利用所掌握的经济业务知识和财务知识的前提下进行的犯罪,犯罪行为人大多有一定的文化素养和处世经验,作案前有一定的思想准备,作案后又往往找寻各种借口予以掩盖,因而形成了经济犯罪所特有的隐蔽性和诡秘性。但是,不管他们利用什么借口,采取怎样的手段,其犯罪痕迹仍会留存于记录经济活动的会计凭证、账簿以及其它会计资料中。审计机关正具有这样采集以账务证据为主体的审计证据的优势,易于发现揭露经济犯罪的案件线索。
因而,只要审计机关充分发挥优势,有效履行职能,在切实从严控制审计证据质量等方面下大气力,并逐步在审计手段范围内使审计证据与法律证据衔接,使经济犯罪案件线索移送司法机关后,直接作为有效证据被司法机关所采信,就能不用进行过多的专业性较强的司法会计侦查,从而提高移送处理涉嫌犯罪案件质量,加快办案节奏,避免浪费资源,加大对经济犯罪的惩处力度,以促进惩治腐败,推进廉政建设。

参考资料:
《审计机关审计证据准则》;
《审计机关审计项目质量控制颁发(试行)》;
《刑事诉讼法》有关证据的规定;
《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》

E-mail:kkp0348@163.com



济南市人民政府关于印发济南市建设项目环境影响评价文件分级审批规定的通知

山东省济南市人民政府


济南市人民政府关于印发济南市建设项目环境影响评价文件分级审批规定的通知

文件号: 济政发〔2008〕11号
各县(市)、区人民政府,市政府各部门:
  现将《济南市建设项目环境影响评价文件分级审批规定》印发给你们,请认真遵照执行。

  济南市人民政府
  二OO八年四月十一日


济南市建设项目环境影响评价文件分级审批规定

  第一条 为进一步规范建设项目环境影响评价文件分级审批管理工作,根据国家有关法律法规和《山东省实施〈中华人民共和国环境影响评价法〉办法》的有关规定,结合我市实际,制定本规定。
  第二条 本规定所称环境影响评价文件,是指环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表的统称。
  第三条 建设对环境有影响的项目,不论投资主体、资金来源、项目性质和投资规模,都应依照《中华人民共和国环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》的规定进行环境影响评价,并向有审批权的环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件。
  第四条 实行审批制的建设项目,建设单位应当在报送可行性研究报告前完成环境影响评价文件报批手续;实行核准制的建设项目,建设单位应当在提交项目申请报告前完成环境影响评价文件报批手续;实行备案制的建设项目,建设单位应当在登记备案后和项目开工前完成环境影响评价文件报批手续。
  需要办理营业执照的,建设单位应当在办理营业执照前报批环境影响评价文件。
  第五条 国家和省规定的特定建设项目:钢铁、电解铝、水泥、平板玻璃、电石、铁合金、焦炭、火电(含热电联产、综合利用)、物种引进、酒精生产、纸浆生产、病原微生物实验室、超过豁免水平的伴有辐射等项目,其环境影响评价文件分别由国家和省环境保护行政主管部门审批。
  第六条 省政府及省政府有关部门审批、核准或者备案的项目中,房地产项目由市环境保护行政主管部门审批;总投资额5000万元以下的项目,其环境影响评价文件除按规定由省环境保护行政主管部门审批的外,由市环境保护行政主管部门负责审批。
  第七条 化学原料、石油化工、酿造、淀粉制造及深加工等污染较重或者涉及环境敏感区的建设项目,其环境影响评价文件除国家、省环境保护行政主管部门审批的外,由市环境保护行政主管部门审批。
  第八条 跨县(市)区行政区域的建设项目,其环境影响评价文件,除国家和省级环境保护行政主管部门审批的外,由市环境保护行政主管部门审批。
  第九条 市政府及市政府有关部门审批、核准或者备案的项目中,总投资2000万元以下的房地产;餐饮娱乐服务业;批发零售市场;服装制造;印刷、文教体育用品;一般货物仓储;卫生站、血站;学校;停车场、客运站、驾驶员培训基地;农业综合开发;植树造林;不含热处理及表面处理工艺的机械加工等12类建设项目,其环境影响评价文件由县(市)区环境保护行政主管部门审批,其余项目环境影响评价文件由市环境保护行政主管部门审批。县(市)政府及其有关部门审批、核准或者备案的项目,其环境影响评价文件由县(市)环境保护行政主管部门审批。
  第十条 锅(窑)炉建设项目环境影响评价文件的审批,仍按《济南市大气污染防治条例》的有关规定执行。
  第十一条 凡涉及省、市级各类保护区的建设项目,其环境影响评价文件由市及县(市)区环境保护行政主管部门审批的,在审批前应征求省、市环境保护行政主管部门的意见。
  第十二条 市级环境保护行政主管部门可以将本部门负责审批的建设项目的环境影响评价文件,委托该建设项目所在县(市)区的环境保护行政主管部门审批。委托机关应当对受托机关实施的审批行为负责监督,并对该行为的后果承担法律责任。
  第十三条 对国家明令淘汰和禁止发展的能耗物耗高、环境污染严重、不符合产业政策和市场准入条件的建设项目的环境影响评价文件,各级环境保护行政主管部门一律不得受理和审批。
  第十四条 上级环境保护行政主管部门对下级环境保护行政主管部门超越法定职权、违反法定程序作出的环境影响评价审批决定,有权予以撤消或者责令限期纠正。
  第十五条 除国家规定需要保密的情形外,县级以上环境保护行政主管部门对作出的建设项目环境影响评价文件的审批决定和对环境影响评价技术服务机构的业务考核情况以及其他有关信息,应当定期在政府网站、办公场所予以公布或者采取其他方便公众查阅的方式公布。
  第十六条 本规定由市环保局负责解释。
  第十七条 本规定自2008年5月20日起执行。



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