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安徽省阜阳市人民政府办公室


关于印发阜阳市土地价格评估管理暂行办法的通知

阜政办〔2010〕9号


各县、市、区人民政府，市开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：

《阜阳市土地价格评估管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合各地实际，认真贯彻执行。



二○一○年四月九日



阜阳市土地价格评估管理暂行办法


第一条 为加强国有土地资产管理，规范土地市场和土地估价行为，维护土地所有者和使用者的合法权益， 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地价格评估、管理及对土地评估中介机构的监管适用本办法。

第三条 本办法所称的土地价格评估是指土地评估中介机构依据国家有关法律、法规确定的土地价格评估程序、标准、原则和方法，以基准地价、标定地价为基础，结合本地地产市场价格，对城市区域价格或宗地使用权价格进行评估的行为。

第四条 土地价格评估应遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第五条 市国土资源部门负责指导全市土地价格评估管理工作，其主要职责为：

　　（一）落实各项土地价格管理政策，指导土地评估中介机构开展各类土地评估业务；

（二）负责土地评估中介机构的设立、资质的年检和申报工作，监督管理土地评估中介机构及从业人员；

（三）审查各类土地价格评估报告，负责土地价格评估报告的备案；

（四）会同市物价、财政等部门测算各类用地的基准地价、标定地价，并报市政府批准后公布实施。

第六条 全市国土资源评估及价格管理日常工作，由市国土资源部门直属机构国土价格管理处承担，其主要职责为：

（一）承担政府招标、拍卖、挂牌出让土地的底价测算及原划拨土地使用权补办出让手续等土地价格的测算；

（二）评估制定城区基准地价、标定地价，并对城市土地价格变化趋势进行动态监测；

（三）国土资源各类价格管理和信息发布；

（四）受市国土资源部门的委托，对土地评估中介机构的注册、年检、变更等进行管理，土地评估中介机构的国有土地使用权估价报告质量抽查及主管部门交办的其他评估报告的审查等。

第七条 土地评估中介机构是指依法设立、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、独立承担民事责任的法人。

从事土地评估业务的土地评估中介机构必须具有国土资源部门或土地估价师协会颁发的土地评估中介机构资质证书和土地估价师资格证书。从事地价评估业务的中介机构必须向市国土资源部门提出申请，经审核备案后，方可在本市开展土地评估业务。

土地评估中介机构等级按执业范围分为：全国范围内执业机构（A级）、全省范围内执业（B级）和市级范围内执业（C级）。

第八条 土地评估中介机构应当向当地物价部门申请办理收费许可证。土地评估中介机构向被评估单位或个人收取土地评估费，应依据物价部门核定的标准和计费办法收取。

第九条 土地价格评估必须按照国家发布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）的技术要求进行，并依据评估宗地的用途、宗地的获得方式、土地等级、使用年限、使用条件、宗地状况以及交通、基础设施、环境条件和收益能力等多种因素综合评定。

第十条 土地价格评估主要采用以下几种方法：

(一)基准地价系数修正法；　　

(二)市场比较法；　

(三)假设开发法（剩余法）；　　

(四)成本逼近法；　　

(五)收益还原法；　　

(六)国家规定的其他评估方法。　　

土地评估中介机构应根据评估对象的不同，分别采用或综合运用前款规定的方法。

第十一条 土地评估中介机构进行土地价格评估时，应当遵守下列规定：

（一）严格遵守国家法律、法规、规章的相关规定；

（二）对所出具的土地价格评估报告的真实性和合法性负责；

（三）为委托人保守秘密，不得泄漏委托人要求保密的文件资料及有关事项；

（四）在委托协议规定的期限内完成土地价格评估工作。

第十二条 土地价格评估过程中，被评估单位或个人应如实反映情况并提供有关资料。

土地评估中介机构对被评估单位或个人提供的资料和情况应当予以保密。

第十三条 国有土地使用权出让、原划拨土地使用权补办出让手续等政府一级市场的土地价格评估，由市、县国土资源部门或其所属事业单位依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001），结合拟出让地块的条件、土地市场等情况组织进行。根据需要也可委托具有全国范围内执业资质的A级土地评估中介机构进行评估。

改变出让土地用途等土地使用条件补缴土地出让金的土地评估，土地使用者应当征得市城乡规划部门和市国土资源部门的同意，并在市国土资源部门和市监察部门的共同监督下，采取公开摇号的方式和操作程序，选择具有C级以上执业资质的中介机构进行评估。

国有土地使用权转让、抵押等二、三级市场的土地价格评估，由用地单位自主委托中介评估机构进行评估。

第十四条 国有土地使用权出让底价、改变土地使用条件的出让土地地价,由市、县国土资源部门国有土地使用权出让工作事项协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价或出让金额。

第十五条 调整国有土地使用权出让金数额，应根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按以下公式确定：

应当补缴土地出让金额＝批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第十六条 原划拨土地、承租土地需要转为有偿使用土地办理协议出让的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算土地出让金。

不改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

第十七条 国有土地使用权转让实行成交价格申报制度。市、县国土资源部门对转让价格进行审查。土地使用权转让双方申报转让成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格，或比基准（标定）地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第十八条 国有土地使用权估价报告实行备案制度。土地评估中介机构应严格按照独立、客观、公正的要求进行土地估价业务活动，并对土地估价结果独立承担法律责任。

第十九条 被评估单位或个人对土地评估结果有异议的，可以向原土地评估机构申请复核。对复核结果不服的，可向市国土资源部门或行业协会申诉。

第二十条 土地评估中介机构不得有下列行为:

（一）出具虚假报告；

（二）故意提高或压低评估地价，损害国家、委托人或其他利害关系人的利益；

（三）通过向有关单位和个人支付回扣、佣金、介绍费或恶意降低收费等方式招揽业务；

（四）允许他人以本机构名义承办土地评估业务，或允许本机构土地估价人员同时在其它土地评估机构执业；

（五）泄漏客户商业秘密；

（六）其它违反法律、法规的行为。

第二十一条 土地评估中介机构或评估执业人员玩忽职守、徇私舞弊，致使土地价格评估结果严重失实的，市国土资源部门可以另行指定其他具有资质的土地评估中介机构进行评估；情节严重的，可以提请有权机关依法暂停其评估业务，注销其土地评估资质和资格证书，并追究相关人员法律责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

被评估单位或个人故意隐瞒情况，提供虚假材料，致使土地价格评估结果严重失实的，依法追究相关人员法律责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十二条 建立国有土地使用权估价报告抽查制度。市国土资源部门不定期抽查土地评估中介机构报送的国有土地使用权估价报告，审查评估报告的真实性、合理性、可靠性。

第二十三条 建立土地评估中介机构及评估执业人员违规举报制度。市国土资源部门设立举报电话，受理在土地估价过程中对土地评估机构及其人员的违法、违纪行为的举报，调查取证并依法作出相应的处理。

第二十四条 本办法由市国土资源局负责解释。

第二十五条 本办法自发布之日起施行。



执法人员干扰司机开车　造成他人伤害如何定性

朱生存


　　案情：2006年10月15日晚，个体司机于某驾驶自己的私营大货车（无牌无证）前往钓鱼沟送煤，由于没交养路费，货车在行驶途中被肃北县养路征稽站的工作人员扣留。10月17日经货主李某请求，征稽站同意允许于某把车开到大门口将货物转载于其它车辆上。货物转载完后，于某开车准备调头，此时县养路征稽站的站长王某以为于某要开车逃跑，情急之下，王某跳到汽车左边脚踏板上抢夺方向盘，抢夺中汽车失去控制冲向路边的居民房，将正在路过的村民田某撞成重伤。
　　分歧意见：在本案中，司机于某应承担什么责任大家没有异议，但是对王某的行为如何认定存在以下几种意见。
　　第一种意见认为：王某的行为不构成犯罪，属于意外事件。理由是：在本案中于某开车冲向居民房，虽然是由于王某的干扰和抢夺方向盘引起的。但是王某抢夺方向盘也是职责所需，为了防止于某逃跑。王某主观上没有过错，造成田某重伤结果的发生是行为人王某不能预见或不能抗拒的原因所引起的。
　　第二种意见认为：王某的行为构成交通肇事罪。理由是：王某是国家交通管理部门的执法人员，应当模范遵守道路交通安全法律，保障道路交通安全畅通，但是他在执法过程中违法操作，抢夺正在行驶中的车辆，干扰驾驶人员驾驶。王某应当预见到自己的行为有可能造成危险，但是其疏忽大意没有预见到，以至造成车辆冲向居民房将田某撞成重伤。
　　第三种意见认为：王某的行为构成过失致人重伤罪。
　　笔者同意第三种意见，理由如下：
　　一是行为人的行为在主观上有过失。所谓过失是指行为人应当预见自己的行为可能造成危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，以致发生这种结果。在本案中王某应当预见到，作为一名交通执法人员，在道路上抢夺行驶车辆方向盘，是很危险的事情，可能会造成危害社会的结果，但是行为人王某疏忽大意而没有预见到，以致造成车辆失去控制冲向道路旁的居民房，将正在经过的田某撞成重伤。因此行为人对自己的行为应当具有预见性。不是不能预见或者不能抗拒的原因造成的。
　　二是行为人的行为不构成交通肇事罪。所谓交通肇事罪是指违反交通运输管理法规，发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的行为。本罪在客体上侵犯了交通运输的安全，在客观上表现为在交通运输活动中违反交通运输管理法规，因而发生重大事故的行为。在本案中行为人王某的行为属于执法过程中的执法不当。
　　行为人王某在执法过程中违法操作，本应预见到有可能发生危险，但因疏忽大意而没有预见到，以致给他人造成伤害。行为人王某的行为虽然违法，但是其行为并没有违反交通运输管理法规。
　　三是行为人的行为在客体上侵犯了他人的身体权。在本案中王某抢夺行驶车辆方向盘的行为造成了田某重伤，直接侵犯了他人身体权，非法损害了他人的身体健康。行为与结果之间有直接的因果关系。
　　综上所述，笔者认为王某的行为符合过失致人重伤罪的主客观要件，构成过失致人重伤罪。