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国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
联系方式：13520108510；010-58695236
工作单位：北京市闻泽律师事务所
邮箱：blustarcai@sina.com

山西省人大常委会


山西省预算监督条例
山西省人民代表大会常务委员会


山西省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于1999年11月30日审议通过了《山西省预算监督条例》，现予公布，自公布之日起施行。


第一条 为加强对预算的监督，根据宪法、预算法等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 县级以上人民代表大会审查本级总预算草案及总预算执行情况的报告；批准本级预算和本级预算执行情况的报告；改变或者撤销本级人民代表大会常务委员会关于预算、决算的不适当的决议；撤销本级人民政府关于预算、决算的不适当的决定和命令。
第三条 县级以上各级人民代表大会常务委员会（以下简称各级人大常委会）监督本级总预算和本级预算的执行；审查和批准本级预算的调整方案；审查和批准本级决算；撤销本级人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。
第四条 县级以上各级人民代表大会财政经济委员会和各级人大常委会委托的财经工作委员会（以下简称各级人大财经委员会）在本级人民代表大会及其常务委员会领导下，承担审查预决算、审查预算调整方案和监督预算执行方面的具体工作。
第五条 对预算的审查监督，应当遵循合法、真实、注重效益的原则。
第六条 各级人民政府组织安排的应纳入预算的所有收入（包括从预算外调入部分）和支出都应纳入预算，接受人民代表大会及其常务委员会的审查监督。
第七条 各级人民政府编制下一年度本级预算过程中，本级人大财经委员会可以及时了解上一年度预算执行情况和本级预算编制情况，财政部门应当向人大财经委员会通报有关情况，有关部门予以配合。
在各级人民代表大会会议举行的1个半月前，财政部门应提供下列材料：
（一）科目列到款的预算收支总表；
（二）本级各预算单位收支表；
（三）补助下级支出及分类表；
（四）对农业、教育、科技、社会保障等重点支出的分类表；
（五）编制本级预算初步草案的说明；
（六）其他有关资料。
第八条 在省和设区的市人民代表大会会议举行的1个月前，省和设区的市人大财经委员会应当按照预算法的规定，对本级上一年度预算执行情况和本年度本级预算草案的主要内容进行初步审查。
在县级人民代表大会会议举行的1个月前，县级人大常委会应当按照预算法的规定，对本级上一年度预算执行情况和本年度本级预算草案的主要内容进行初步审查。
第九条 对预算草案进行审查时，应重点审查以下内容：
（一）预算安排是否符合法律、法规的有关规定，是否符合财政经济政策，是否符合本行政区域经济和社会发展的实际情况；
（二）是否坚持量入为出、收支平衡的原则；
（三）收入、支出是否真实合理，采取的措施是否积极可行；
（四）国家和本级为保障人民群众生活所规定的由财政承担的支出是否做了恰当安排。
（五）其他重要问题。
第十条 各级人民政府应当听取本级人大常委会主任会议对预算草案的意见和建议。
第十一条 在各级人民代表大会会议期间，各级人大财经委员会应当按照人民代表大会代表的审议意见对本级总预算和本级预算及上一年度预算执行情况的报告进行审查，向大会主席团提出审查结果的报告或者预算修正案。
第十二条 各级人民代表大会批准的本级预算，非经法定程序不得改变。
第十三条 各级人大常委会对本级预算执行情况监督的主要内容包括：
（一）贯彻落实人民代表大会关于预算决议的情况；
（二）预算收支的平衡情况；
（三）依法组织预算收入情况；
（四）按照批准的年度预算拨付预算资金情况；
（五）预算支出的管理和监督情况；
（六）接受上级返还或者补助款项的使用情况；
（七）对下级转移支付的情况；
（八）预备费和结转资金使用情况；
（九）专项管理的预算资金收支情况；
（十）法律、法规有规定的项目的预算执行情况；
（十一）预算执行中发生的其他重大事项。
第十四条 各级人民政府应当在每一预算年度内至少2次向本级人民代表大会或者其常务委员会作预算执行情况的报告。
第十五条 在本级预算执行中，因特殊情况需要增加支出或者减少收入，使原批准的收支平衡的预算的总支出超过总收入，各级人民政府必须依法编制预算调整方案，在当年第三季度提请本级人大常委会审查和批准。对预算收支项目间较大数额的变动，也应向本级人大常委会报告。
第十六条 在本级预算执行中，实际收入超过预算收入，各级人民政府在保证总支出不超过总收入的前提下，可以用超收部分安排保障人民生活，偿还历史欠账，农业、教育、科技等重点项目的支出，支持国有企业的发展。各级人民政府应当将使用方案和说明向本级人大常委会报告。

第十七条 各级人民政府财政部门编制本级决算草案，报本级人民政府审定后，由本级人民政府提请本级人大常委会审查和批准。
决算经批准后，财政部门应在30日内批复各预算单位。
第十八条 各级决算草案应当按照本级人民代表大会批准的预算或者其常务委员会批准的调整预算所列科目编制。
各级决算草案与年初人民代表大会批准的预算差别较大以及本级直属各预算单位和主要项目实际执行数与预算数相差较大的，应当在决算报告中说明原因。
第十九条 在各级人大常委会审查和批准预算调整方案、决算草案的20日前，财政部门应将预算调整方案、决算草案的主要内容及相关资料提交本级人大财经委员会。
第二十条 各级人大常委会审查和批准本级决算草案前，本级人民政府应当向本级人大常委会提出审计部门对本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
第二十一条 在预算监督过程中，各级人大常委会认为必要时，可以要求本级人民政府责成审计部门进行专项审计，并向本级人大常委会报告审计结果。
第二十二条 对于审计部门审计中发现的违法违纪问题，各级人民政府应当向本级人大常委会报告查处和整改的结果。
第二十三条 各级人大常委会有权就预算、决算中的重大事项或者特定问题组织调查，有关的政府、部门、单位和个人应当如实反映情况和提供必要的资料。
第二十四条 各级人民代表大会代表在代表大会会议期间和各级人大常委会组成人员在常委会会议期间，依照法定程序对预算、决算中的有关问题提出询问或者质询，受询问或者受质询的有关的政府或者财政部门必须及时给予答复。
第二十五条 公民、法人或者其他组织对违反预算法律、法规的行为，有权向各级人民代表大会及其常务委员会检举、揭发，任何人不得压制和打击报复。
第二十六条 违反本条例规定，依法追究负有直接责任的主管负责人和其他直接责任人的行政责任。
第二十七条 设立预算的乡（镇）人民代表大会对本级预算、决算的监督，参照本条例执行。
第二十八条 省人大常委会各地区工作委员会对本地区预算、决算的监督，按照《山西省人民代表大会常务委员会地区工作委员会工作条例》的规定执行。
第二十九条 本条例由省人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十条 本条例自公布之日起施行。



1999年11月30日